Процедура приобретения недвижимости в Испании

Содержание статьи:

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?

Граждане любой страны мира могут купить недвижимость в Испании. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо.

Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке: совершают около 15% от всех сделок. Большинство продаж приходится на британцев, французов, немцев. Среди покупателей не из стран Евросоюза активны китайцы и россияне.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Никаких ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, в стране также нет. Разрешается приобретать в полную собственность апартаменты на первичном и вторичном рынках, виллы с землей, незастроенные участки, любые виды коммерческой недвижимости.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?

Владелец любой недвижимости независимо от ее стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.

С 2013 года вступил в силу так называемый закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500 000, получили право оформить вид на жительство для всех членов семьи. За эти годы программа несколько раз дорабатывалась, и с учетом последних поправок стала самой востребованной в Евросоюзе.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?

Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего, есть обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и налоги на недвижимость. Если объект сдается туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.

  • Изэтой статьивы узнаете обо всех предстоящих расходах на содержание недвижимости в Испании

Кроме того, налоговые резиденты России должны также соблюдать законы своей страны. К примеру, в случае открытия банковского счета в Испании или создании юрлица (что может потребоваться при сделке), необходимо сообщить об этом в налоговую. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

В 2017 году в Испании зарегистрировано 513 814 сделок с недвижимостью, что на 17% больше, чем годом ранее. В том числе, 100 095 объектов купили иностранцы.

Поиск недвижимости в Испании

Начинать рекомендуем с изучения особенностей рынка недвижимости Испании. Статистику цен на недвижимость вы можете найти здесь. Прочитайте также свежие статьи и новости об этой стране, ознакомьтесь с «личными опытами» людей, которые уже приобрели недвижимость. В 2018 году съемочная группа Prian.ru съездила в Испанию и подготовила серию видеосюжетов из популярных курортных регионов. Посмотрите спецпроект «Испанская мечта», чтобы составить лучшее представление о том, что там продается.

Также вы можете пообщаться с консультантами по Испании и уточнить у них непонятные для вас вопросы. Определиться с выбором поможет и посещение выставок по зарубежной недвижимости.

Большая база объектов недвижимости в Испании на русском языке собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «связаться с продавцом»).

Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы и застройщики сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Как искать риэлтора в Испании?

При поиске помощника в проведении сделки стоит учитывать несколько обстоятельств:

  • Участие риэлтора в сделке необязательно. Главное, для регистрации купли-продажи необходим нотариус, который и несет ответственность за юридическую чистоту сделки. Но большинство иностранцев пользуются услугами агентов, которые, как правило, для покупателей бесплатны.
  • Испания – очень популярная страна у зарубежных покупателей недвижимости. Для россиян она и вовсе безусловный лидер спроса. Соответственно, местный рынок ориентирован на работу с иностранцами. В курортных регионах есть множество компаний, основанных выходцами из России и других стран бывшего СССР. Фирмы, которыми владеют испанцы, также часто нанимают русскоговорящих агентов. Кроме того, у многих из них есть представители в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах. А значит, найти сервис на родном языке не составит труда, по крайней мере, если вас интересует испанское побережье Средиземного моря. В других регионах – сложнее. Специалисты традиционных испанских агентств часто не говорят даже по-английски.
  • При этом риэлторская деятельность в Испании не подлежит обязательному лицензированию. Открыть такой бизнес несложно – не нужны большие капиталы, длительное обучение, получение сертификатов… В результате, есть вероятность связаться с фирмой-однодневкой, получить некачественный сервис или заплатить завышенную комиссию. Поэтому перед началом работы рекомендуем проверить вашего риэлтора: зарегистрированное юрлицо (не полгода назад), офисы в разных регионах и даже странах, качественный и регулярно обновляемый сайт, готовность предоставить контакты бывших клиентов… Одним из показателей качества может быть также участие компании в профессиональной ассоциации – Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones, GIPE или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, API.
  • Размер и порядок начисления агентского вознаграждения в Испании также не регулируется законом. Стандартная практика – комиссию 3-5% от цены объекта выплачивает продавец. Но бывают случаи, особенно если в «цепочке» участвует несколько агентов, когда стоимость недвижимости искусственно завышается, чтобы увеличить вознаграждение риэлтора. Чтобы такого не случилось, рекомендуем проверить, не опубликован ли тот же самый объект в других базах по другой цене, сравнить его цену с похожими предложениями и заказать независимую оценку. Заключение оценщика можно получить онлайн за €10-30 на сайтах многих банков. Хотя конечно лучше найти агента, которому вы доверяете.
  • И наконец, объем и типы услуг, которые предоставляют испанские риэлторы, тоже очень сильно разнится. Одни только подбирают объекты, возят на просмотры и участвуют в переговорах; другие могут и мебель подобрать, и договоры с поставщиками коммунальных услуг заключить, и сдать недвижимость в аренду. Этот вопрос стоит также обсудить перед началом работы.
  • Пройдите интересный тест:определите стоимость недвижимости по одному кадру!

Пошаговый алгоритм сделки с недвижимостью в Испании

Этап 1. Подготовка к сделке

Идентификационный номер иностранца

Для проведения крупных сделок, в том числе, покупки недвижимости, трудоустройства или открытия бизнеса иностранцу понадобится идентификационный номер (Numero de Identificacion de Extranjero, NIE). Его можно получить заранее, в консульстве Испании в своей стране, или на месте, в отделе по иммиграции в полиции.

Документы для оформления NIE: оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта, две фотографии, квитанция об уплате государственной пошлины (около €10), заполненная анкета. Обычно риэлторы помогают своим клиентам получить номер иностранца.

Оформление NIE может длиться от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от числа заявок. Забрать документ может представитель иностранца, делать это лично не обязательно.

Счет в испанском банке

Для проведения сделки понадобится счет в банке Испании, поэтому открыть его лучше заранее. С иностранцами работают многие финансовые учреждения, например, Sabadell, Bankia, Caixabank.

При обращении в банк нужны будут следующие документы: заграничный паспорт, идентификационный номер иностранца и, скорее всего, документы, подтверждающие ваш доход (справка с работы о занимаемой должности и зарплате, формы 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, справки о продаже недвижимости в России и т.п.). Многие банки просят предоставить документы с переводом на испанский и легализацией.

При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. Этот же счет можно будет использовать для оплаты коммунальных услуг. Сейчас все банки дают доступ в онлайн-кабинет, соответственно, все операции можно проводить удаленно.

Этап 2. Бронирование и проверка объекта

Когда подходящий объект найден, можно снять его с продажи, оставив продавцу задаток, подтверждающий серьезность намерений покупателя. На рынке принято передавать для бронирования €3-5 тыс. Собственник подпишет квитанцию о получении задатка, в дальнейшем эта сумма будет зачтена в стоимости объекта.

После бронирования недвижимости риэлтор заказывает справку из Реестра обо всех собственниках и обременениях. К примеру, типичными обременениями являются обязательства перед банками или муниципалитетом на проведение ремонта или улучшение прилегающей инфраструктуры.

Если в ходе проверки выясняются объективные причины, мешающие сделке, покупатель может вернуть задаток в полном объеме.

Смотрите так же:  Можно ли расторгнуть договор который исполнен

Этап 3. Предварительный договор

После проверки объекта и принятия окончательного решения по сделке стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор (контракт резервирования, предварительное соглашение, Contrato de arras). Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, провести ремонт или оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключен основной договор и перечислена вся сумма).

В момент подписания покупатель должен передать продавцу 10% от цены объекта или больше (в зависимости от договоренностей). Обычно в договоре прописываются штрафы за его расторжение. К примеру, если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог, если же продажу срывает продавец, он должен выплатить залог в двойном размере.

Заявка на кредит (в случае необходимости)

Если покупатель собирается брать ипотеку в Испании, то еще до подписания договора купли-продажи у нотариуса необходимо заручиться поддержкой банка. Обычно покупатель вместе с представителем (риэлтором или финансовым консультантом) собирает пакет документов и отправляет заявку в один или несколько банков. Одобрение кредита занимает от пары недель до нескольких месяцев.

Ни одна сделка с недвижимостью в Испании не проходит без участия нотариуса.

Этап 4. Нотариальный договор

Сделка купли-продажи недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Документы на объект передаются нотариусу, который проводит собственную проверку на обременения и задолженности. На каждую сделку заводится дело, к которому подшиваются все необходимые документы, вплоть до квитанций на оплату коммунальных услуг. В дальнейшем это дело будет храниться в архивах нотариуса.

Покупатель и продавец выбирают дату, когда встретятся у нотариуса для подписания договора (Escritura Publica). У каждой стороны может быть свой представитель, например, риэлтор. Также если сделка проходит с кредитом, должны присутствовать сотрудники банка. Плюс, если одна из сторон — иностранец, не говорящий по-испански, необходимо участие присяжного переводчика.

Как правило, еще до подписания купчей стороны внимательно изучают договор и приходят к соглашению по важным параметрам. Поэтому на встрече нотариус просто зачитывает документ, объясняет участникам их права и обязанности, при необходимости вносятся мелкие правки.

Если договор не вызывает возражений, нотариус делает запрос в Реестр собственности и блокирует объект – с этого момента любые другие операции с ним невозможны.

Затем стороны подписывают контракт. Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Можно подписывать документы о покупке с агентством, если у последнего есть нотариальная доверенность от продавца на право совершить сделку от его имени.

Покупатель передает продавцу банковские чеки на оставшуюся стоимость объекта, а нотариусу – чек на предварительно рассчитанную сумму налогов и сборов. А продавец передает ключи, документы на недвижимость и квитанции об оплате налогов и коммунальных счетов. Также покупатель получает на руки копию договора купли-продажи, оригинал можно будет забрать после регистрации объекта в Реестре недвижимости.

После подписания купчей надо также переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг (вода, свет, газ) на имя нового владельца. Как правило, риэлтор помогает клиенту в этом вопросе.

Этап 5. Оплата сделки

Самый распространенный способ оплаты недвижимости в Испании – банковские чеки. Сначала иностранец открывает счет в испанском банке, затем перечисляет на него средства со своего счета в родной стране (для этого потребуется подтверждение источника доходов). Перед подписанием договора купли-продажи испанский банк выдаст покупателю чек, который он передаст продавцу.

Этап 6. Регистрация сделки

Передачей ключей сделка не заканчивается. Нотариус направляет оригинал договора в Реестр, где его еще раз проверят и зарегистрируют права нового собственника. Этот процесс может занимать до трех месяцев. После регистрации новый владелец получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании

Налог на покупку недвижимости

Размер налога на приобретение недвижимости в Испании не зависит от того, кто является покупателем – местный или иностранец. Все платят одинаковые государственные сборы. А вот от объекта зависит – жилая или коммерческая, новостройка или «вторичка».

На вторичном рынке

Налог на переход права собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8%, но, например, в Каталонии – 10%, а на Канарских островах – 6,6%.

На первичном рынке

Налог на добавленную стоимость, т.е. НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.

Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость НДС будет выше – 21%.

  • Подробнее о налогах в Испании читайте здесь.

Услуги риэлтора

Стандартная комиссия риэлторов в Испании – 3-5% от цены объекта. Часто эту сумму выплачивает продавец, а для покупателя услуги бесплатны.

Но возможны исключения, особенно если покупателю нужны дополнительные услуги. К примеру, агентство может взять с покупателя 3% от цены объекта, а в эту сумму уже включены не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и работа юриста, получение номера иностранца, открытие счета в банке, помощь в оформлении ипотечного кредита и другие услуги. Рекомендуем перед сделкой обсудить этот вопрос с вашим агентом.

Гонорар юриста

Если юридическое сопровождение не предоставляется агентством недвижимости, можно нанять юриста самостоятельно. Порядок оплаты зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату — €50-300 в час, у других есть фиксированные тарифы на проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью — €1500-2000, третьи берут процент от цены объекта – 1-1,5%.

Нотариальные расходы и регистрация объекта

За работу нотариуса и регистрацию объекта в Реестре собственности платит покупатель. Эту сумму высчитывает нотариус, как правило, получается 1-2% от цены объекта.

Услуги переводчика

Если покупатель не понимает испанский, на сделке должен присутствовать переводчик. Стандартная ставка за его услуги — €100 в час+ НДС. На внимательное прочтение договора может понадобиться несколько часов. Помощь переводчика может быть включена в оплату услуг агентства.

Ипотечные сборы

В случае привлечения ипотеки расходы покупателя увеличатся. Надо будет оплатить оценку объекта (€300-500), сбор за открытие кредита (0,5-1%), застраховать имущество (€100-1000 в год в зависимости от суммы покрытия и тапа недвижимости). Возможно, потребуется дополнительно оплатить услуги ипотечного брокера – 0,5-1% от суммы кредита.

Читайте также:

Ипотека в Испании

Докризисная Испания (до 2008 года) была известна щедростью в вопросах выдачи ипотеки. Тогда местные банки были готовы финансировать 110% от цены объекта, т.е. недвижимость можно было купить, не имея ни евро собственных сбережений, банк мог оплатить даже государственные налоги на сделку. Причем, такие условия были доступны и для нерезидентов. Когда начался кризис, требования существенно ужесточились. Но времена меняются и сейчас ипотека в Испании для иностранцев снова доступна.

Типичные условия кредитов в Испании

Процедура покупки и оформления недвижимости в Испании

Чтобы оформить покупку недвижимости в Испании, потребуется около трёх месяцев. Дополнительные расходы при подобной сделке составляют 12–15 % сверх цены объекта. Сюда входит оплата налогов, сборов, пошлин, услуг нотариуса, а также переводы с испанского языка. Если запрашивается ипотечный кредит, сумма дополнительных расходов возрастает примерно на 2–3 % от стоимости недвижимости.

Приобрести дом или квартиру в Испании можно в несколько этапов:

1. Открытие счёта в банке. Перед покупкой недвижимости следует открыть счёт в испанском банке, для чего потребуются:

  • заграничный паспорт;
  • документ с отметкой о регистрации по месту жительства;
  • справка о доходах за последние три месяца, налоговая декларация;
  • для индивидуальных предпринимателей: документ, подтверждающий факт владения бизнесом или участие в таковом с указанием страны регистрации компании, справка о доходах, описание деятельности компании (можно предоставить ссылку на официальный сайт).

Стоит также быть готовым предоставить банку информацию о происхождении средств.

Если в Испанию ввозятся наличные на сумму 10 тыс. евро и более, их нужно декларировать. Следует предпринять такие шаги:

  • после получения багажа перед выходом из зоны прилёта нужно обратится к работнику таможенного контроля (guardia civil, aduana);
  • заполнить бланк декларации, указав адрес постоянного проживания, адрес в Испании, информацию о происхождении денежных средств и их назначении; работники таможенного контроля помогут правильно внести данные;
  • получить экземпляр декларации, заверенный печатью.

После этого можно без проблем распоряжаться деньгами на территории Испании: любой банк зачислит сумму на счёт, а нотариус при подписании договора купли-продажи примет декларацию в качестве документа, подтверждающего легальность происхождения средств.

2. Получение идентификационного номера. Иностранец в Испании должен получить идентификационный номер (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Это аналог российского ИНН, необходимый для покупки недвижимости, транспортного средства, финансовых сделок, открытия счёта в банке и открытия бизнеса в стране. NIE не даёт права на пересечение границы и проживание в Испании. Срок выдачи — от 14 до 30 дней. Для оформления NIE в Генеральное консульство Испании в Москве подаются заявление EX-15 на испанском языке, в котором нужно указать цель получения NIE, оригинал загранпаспорта и копия страницы с личными данными, для несовершеннолетних — ещё и свидетельство о рождении. Также NIE можно получить непосредственно в Испании. Консульский сбор — 9 евро.

Смотрите так же:  Приказ о выписки рецептов

3. Выбор объекта. Нужно обратить внимание на расположение, возраст жилья, материалы, использованные при его строительстве, качество отделки и близость объектов инфраструктуры.

4. Подписание предварительного соглашения. После того как выбран подходящий объект, подписывается предварительное соглашение (contrato privado de compraventa), в котором указывается цена и способ оплаты. Покупатель вносит залог — около 10 % от стоимости объекта. Если по какой-либо причине покупатель передумал приобретать данный объект, его аванс пропадает. Если сделку отменяет продавец, то аванс возвращается покупателю в двойном размере. Далее назначается дата заключения сделки купли-продажи . Риелторы готовят документы для передачи нотариусу. После получения предоплаты покупателю предоставляют два месяца на погашение остатка платежа (это всегда отражается в соглашении).

5. Подача заявки на ипотечный кредит (если необходимо). Покупатель или риелторы подают документы на ипотечный кредит в банк, где открыт счёт. Срок рассмотрения заявки — около трёх недель.

6. Подписание окончательного соглашения. Это происходит в присутствии нотариуса. Покупателю и продавцу выдаются копии правоустанавливающих документов, заверенных нотариусом. Покупатель переводит на счёт продавца оставшуюся часть суммы. По истечению срока, не превышающего трёх месяцев, они получают у нотариуса оригиналы договора купли-продажи (escritura pública).

7. Регистрация недвижимости. Недвижимость в Испании регистрируется в реестре собственности (registro de propriedad). Этот процесс длится около трёх месяцев. По факту регистрации покупатель получает выписку из реестра (Nota Simple Informativa).

Покупая новостройку, покупатель выплачивает НДС (IVA, Impuesto sobre el Valor Anadido) в размере 10 % от стоимости объекта. На Канарских островах вместо НДС выплачивается общий косвенный Канарский налог (Impuesto General Indirecto Canario, IGIC) в размере 4,5 %. При приобретении земельных участков и коммерческих объектов ставка НДС в Испании составляет 21 %. При покупке первичных объектов также взимается гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD), размер которого составляет около 1 % (варьируется в зависимости от региона).

При покупке вторичной недвижимости выплачивается налог на передачу имущественных прав (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Его ставки зависят от региона.

Договор купли продажи недвижимости в испании

Продолжаем разъяснения по особенностям заключения частного договора купли-продажи недвижимости ( «контрато привадо»), где мы рассматриваем каждый пункт договора: что входит в это понятие в Испании, какие есть особенности и ограничения.

Юридические термины вообще очень опасно переводить. При переводе очень часто (да практически всегда) на новый термин переносятся старые понятия — те, которые совершенно не имел в виду испанский законодатель.

Так, например, при переводе «еl contrato privado de compraventa» как простого письменного договора купли-продажи недвижимости в Испании» мы уверенны, что это договор, который заключается больше «для страховки» и что он ни к чему особенному не обязывает.

В итоге покупатель в Испании относится к частному договору несерьезно и даже не рассматривает его как вариант, настойчиво требуя нотариуса.

На самом деле «контрато привадо» ( еl contrato privado de compraventa) — удобный инструмент, который нужно обратить в свою пользу. О гарантиях по «контрато привадо» и о его преимуществах можно почитать тут: Что такое contrato privado de compraventa.

Специально для вас мы публикуем подробные требования испанского законодательства к содержанию договора на покупку недвижимости.

Полный перечень из 10 пунктов можно найти тут: 10 требований к договору contrato privado de compraventa в Испании

Требования к пункту третьему договора купли-продажи недвижимости: Объект недвижимости

Для того, чтобы договор покупки недвижимости в Испании был действительным, вы должны четко определить объект недвижимости, указав его полные данные.

Договор contrato privado de compraventa должен четко определять объект договора купли-продажи. Рассмотрите внимательно документы, которые описывают жилье.

Дело в том, что бывает, что дом на самом деле состоит из 2 объектов, которые были выкуплены, достались по наследству и т.д. У дома может меняться адрес и другие данные.

Просмотрите внимательно документы.

После идентификации продавца (или продавцов), необходимо зафиксировать в контракте данные об объекте, который продается.

  • Тип объекта, о котором идет речь (дом, дуплекс, квартира, атико и т.д.), об этом подробнее см: Виды жилья в Испании: что есть что?
  • Адрес расположения объекта (город, улица, номер дома, номер квартиры и т.д.).
  • С какими другими жилищами или земельными участками граничит (слева, справа и т. д.)

Советуем вам, если вы покупаете дом, обязательно запросить сертификат по участку дома, где указывается не только размер и форма участка, но и нормативы для возможных преобразований.

Вы можете перейти к следующему пункту договора: Требования к Праву на собственность

Наталия Маджик,

юрист, налоговый администратор в Каталонии

Возможно, вам будет интересно:

Договор купли продажи недвижимости в испании

Что должен содержать предконтракт ( «контрато привадо») при покупке недвижимости в Испании?

Для того, чтобы договор купли-продажи был действительным, нужно четко знать все требования закона к содержанию документа..

Специально для вас мы по пунктам публикуем нормы испанского законодательства по каждому из 10 пунктов.. В этой статье мы рассмотрим пункт четвертый договора: Требования к Праву собственности.

ПУНКТ 4. Право собственности на объект

В Испании многие объекты недвижимости могут иметь обременения. Право собственности здесь более разнообразнее, чем в России. Например, может оказаться, что вы покупаете квартиру только на 2 недели в году (это называется таймшер), или что у собственника есть обязанность пожизненной аренды для своего брата, как условия наследования.. Так что обязательно нужно проверить вид собственности на недвижимость.

Также необходимо четко указать в договоре купли-продажи, какой тип свидетельства на право собственности имеет продавец:

  • собственник (propietario) — смотрите запись propiedad plena
  • собственник без права пользования предметом собственности (nudo-propietario),
  • другие виды по испанскому законодательству.

Внимание! «Контрато привадо» — это инструмент, который помогает защитить ваши права покупателя ДО момента завершения сделки. contrato privado de compraventa не заменяет нотариальной регистрации сделки. После того, как все сложности с покупкой улажены ( получен НИЕ, открыт счет в банке, получены необходимые документы для ипотеки), contrato privado de compraventa обязательно подлежит регистрации у нотариуса, по общим правилам.

Наталия Маджик,

юрист, налоговый администратор в Каталонии

Возможно, вам будет интересно:

Процесс покупки недвижимости в Испании

После получения номера нерезидента NIE можно смело открывать счет в банке Испании (иногда это можно сделать и до получения номера по предоставлению паспорта, но в течение 15 дней необходимо будет предоставить банку номер NIE, иначе счет не будет разблокирован). Мы обязательно поможем вам это сделать, от вас потребуются следующие документы:

1. Заграничный паспорт.
2. Справка с работы с информацией о зарплате и занимаемой должности.
3. Справка о доходах.

При желании можно обзавестись счетом для двоих. Для этого необходимо предъявить свидетельство о заключении брака, а также справку с работы супруги/супруга. На открытый счет можно будет переводить средства, но нельзя будет снимать с него деньги до предоставления номера иностранца.

В случае отсутствия официального трудоустройства или за неимением возможности предъявить справку с работы, можно показать другое подтверждение того, из каких источников вы получили средства на приобретение недвижимости: договор продажи жилья, машины или чего-либо еще, главное — иметь подтверждение дохода – таково требование испанского законодательства.

1. Анкета
2. Заграничный паспорт
3. Две фотографии в цвете размером 3х4 см
4. Возвратный билет на самолет
5. Предварительный договор бронирования
6. Справка из банка, подтверждающая наличие у покупателя средств для покупки жилья (по меньшей мере 30% от его стоимости)

Главные особенности приобретения недвижимости в Испании

Коротко о главном

Сегодня Испания является одной из самых привлекательных стран Европы для приобретения недвижимости. Цены пока еще ниже докризисных и постоянно растут, а спрос уверенно восстанавливается – как со стороны местных жителей, так и иностранных граждан. На островах и в ключевых городах существует дефицит предложения, туристические апартаменты востребованы, cтоимость аренды демонстрируют хорошую динамику роста. Рынок строительства находится на подъеме.

Ключевой особенностью приобретения недвижимости в Испании является то, что иностранцы имеют те же права, что и граждане страны, а жилье или коммерческие объекты могут приобретаться как на физическое, так и на юридическое лицо без каких-либо ограничений. Покупка недвижимости в Испании прозрачна, безопасна и надежна с точки зрения юридической регистрации. Все сделки регистрируются нотариусом.

Главный совет, который дают эксперты будущим покупателям – при поиске и для осуществления сделки обращаться исключительно к профессиональному агентству недвижимости. Сотрудничество с проверенной компанией – это не только гарантия того, что выбранный дом, апартаменты или коммерческий объект будет максимально соответствовать целям покупателя, но и то, что сделка будет совершена легально, прозрачно, и в будущем не возникнут спорные моменты, на решение которых придется потратить много времени и средств. К тому же, профессиональные агентства недвижимости в Испании предоставляют очень удобную услугу постпродажного обслуживания сделки. Это сопровождение покупателя и всех действий, которые ему придется совершить для «ввода недвижимости в эксплуатацию» в течение двух-трех месяцев после получения ключей на руки. К списку услуг относится помощь с уплатой коммунальных платежей и налогов, подключение необходимых коммуникаций, решение бытовых вопросов и многое другое.

Смотрите так же:  Будет ли пенсия за январь 2019 в декабре 2019

Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости

При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя.

Получение ипотеки

Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.

Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании

  • Выбор объекта недвижимости. Потенциальный покупатель должен обязательно посетить один из регионов Испании, чтобы выбрать объект, максимально четко соответствующий его целям. В этом ему поможет профессиональное агентство недвижимости. Во время этого визита можно подать документы для получения налогового номера иностранца (подобие ИНН) и открыть счет в отделении местного банка.
  • Подготовка документов для сделки. Осуществляется нотариусом и включает в себя проверку объекта на отсутствие легальных обременений, ипотечных платежей, задолженностей и т.д., в результате чего получаются соответствующие сертификаты.
  • Составление «частного контракта договора купли-продажи», по-испански – Contrato Privado de Compraventa, в котором указываются продавец и покупатель недвижимости, вносятся их персональные данные, оговариваются права и обязанности сторон. В договоре указывается сумма, за которую объект недвижимости будет приобретен, сумма первоначального взноса (как правило, 10%), сроки окончательного расчета всей суммы и подписания нотариального акта Escritura Publica. К этому этапу нужно подойти со всей серьезностью, четко проверив все условия, указанные в договоре и сравнить их с реальными характеристиками объекта.
  • Смена владельца в Регистре собственности. Происходит через два месяца после подписания договора. После этого этапа можно запрашивать выписку, которая носит название Nota Simple, для получения мультивизы.

Особенности совершения сделки

При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.

Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.

Налоги и сборы

  • Как и в других государствах, при покупке вторичной недвижимости в Испании существуют региональные различия в суммах налога на переход права собственности, Impuesto de Transmisiones Onerosas. Сумма налога может колебаться от 7% до 11%. К примеру, при заключении сделки в Каталонии покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере 10%, а в Андалусии действует более гибкая шкала, сумма налога рассчитывается прогрессивно и колеблется от 8% до 10%. То есть за виллу, приобретаемую за €1 млн, первые €400 000 облагаются по ставке 8%, с €400 000 до €700 000 – 9%, и с €700 000 до €1 млн – 10%.
  • При заключении «первичной» сделки покупатель оплачивает НДС (IVA) в размере 10%, если недвижимость приобретается у застройщика, а также гербовый сбор (AJD), достигающий 1,5% от стоимости объекта.
  • При покупке земельных участков сумма налога составляет 21%. При этом приобретение дома на участке земли облагается по ставке 10%.
  • Продавец также уплачивает налог на изменение кадастровой стоимости Plusvalía Municipal, но его сумма незначительна, отличается от муниципалитета к муниципалитету и рассчитывается по довольно сложной прогрессивной шкале, которая зависит от времени, в котором недвижимость была в собственности.
  • При продаже недвижимости в Испании иностранцы уплачивают налог на прибыль в размере 3%.

Дополнительные затраты при совершении сделки

Покупатель недвижимости в Испании всегда оплачивает затраты на ее регистрацию. Так, помимо общей суммы стоимости объекта и налоговых сборов, будущий собственник оплачивает около 1,5% на регистрацию, услуги нотариуса, составление нотариальных актов и оплату госпошлин. В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.

Пять советов эксперта всем покупателям недвижимости в Испании:

  1. Четко поставьте перед собой цели покупки и, в зависимости от этого, выбирайте регион. Если вы не уверены, хотите вы переезжать в страну на ПМЖ, получать доход от аренды или просто отдыхать в Испании – проконсультируйтесь с профессиональным риэлтором.
  2. Обязательно обращайтесь за услугами в профессиональные агентства недвижимости. Они помогут найти максимально соответствующий вашим целям объект, совершить юридически грамотную сделку, а также предоставят услуги постпродажного обслуживания.
  3. Еще до заключения сделки оцените все суммы дополнительных затрат на налоги, коммунальные платежи и обслуживание недвижимости и поймите, точно ли вы сможете их регулярно оплачивать.
  4. Не бойтесь приобретать недвижимость в ипотеку. Ставки по ипотечному кредитованию в Испании сейчас очень привлекательны, а условия получения займа для иностранцев выгодны и просты.
  5. Убедитесь в том, что объект прошел полную юридическую проверку перед тем, как заключается договор купли-продажи. На нем не должно быть никаких обременений. Если есть хотя бы один пункт, вызывающий сомнение, откажитесь от сделки.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Бакалюка (Cadespa) и Павла Маслова (Estate Barcelona) за помощь в подготовке статьи.

Другие публикации:

  • Максимальный налоговый вычет на квартиру 2019 Имущественный налоговый вычет при покупке жилья в 2018 году: изменения, разъяснения. Имущественный вычет за 2018 год через налоговую инспекцию можно оформить в течение трех последующих лет: 2019-2021. Налоговый вычет: изменения и […]
  • Дискриминационные требования Дискриминационные требования в объявлениях о вакансиях будут запрещены Президентом РФ подписан федеральный закон, который, в частности, устанавливает запрет на распространение работодателями информации о вакансиях, содержащей ограничения […]
  • Патент за 3 часа Экстренно! Патент за 3 ЧАСА! РВП подача документов 3-4 дня во Владивостоке Заметка к объявлению У ВАС ГОРЯТ СРОКИ. Остался 1 день . НЕ ЗНАЕТЕ КАК ! СОБРАТЬ И ПОДАТЬ ДОКУМЕНТЫ! ПОМОЖЕМ СФОРМИРОВАТЬ И ПОДАТЬ ДОКУМЕНТЫ В ТЕЧЕНИИ 1-ГО ДНЯ; […]
  • Займы под материнский капитал отзывы в улан-удэ ЗАЙМЫ ПОД МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ ВНИМАНИЕ. КОМИССИЯ : В ДЕНЬ СДЕЛКИ - 50 000 РУБ., 7 РАБОЧИХ ДНЕЙ - 43 500 РУБ., 1,5 МЕС.- 2 МЕС. - 28 000 РУБ., 1 МЕС. - 1,5 МЕС. - 33 000 РУБ. В 2018 году сумма материнского (семейного) капитала […]
  • Вакансии помощник адвоката кемерово Работа помощника юриста в Кемерово По запросу работа помощником юриста в Кемерово на сайте HotWork.ru собрано 0 вакансий. За эту неделю добавлено 9 свежих вакансий. Успешно закрыто 9 вакансий. Новые вакансии добавляются ежедневно. Средняя […]
  • Пенсия в италии по старости Пенсия в Италии для итальянцев и иностранцев Не секрет, что, ныне существующая во многих европейских странах пенсионная система накопительного типа, пребывает в состоянии глубокого кризиса. Итальянское государство не является […]
Договор купли продажи недвижимости в испании