Договор найма (аренды) квартиры

Серьезность намерений, а также четкое фиксирование всех прав, обязанностей и ответственности сторон любой сделки оформляется письменным соглашением — договором. При съеме жилья таким документом является Договор найма (аренды). Профессионально подготовленный, подробный договор является надежной защитой ваших прав, а следовательно, и уплаченных вами денег, потраченного времени.

В договоре найма прописываются не только срок найма, цена аренды, имя собственника жилья и снимающего недвижимость, но и должны оговариваться множество других не менее важных как для собственника, так и для снимающего жилье вопросов. К таким относятся: оплата коммунальных платежей, условия внесения и возврата страхового залога, организация ремонта технических элементов жилья, права посещения квартиры ее собственником, условия досрочного расторжения договора, возможные штрафные санкции, права на проживание других лиц (помимо нанимателя) и различные другие не менее актуальные вопросы.

Многие наши соотечественники, к сожалению, до сих пор легкомысленно относятся к любого рода соглашениям и письменным договоренностям, предпочитая заселиться, быстренько обговорив все на словах или, в лучшем случае, прописать все на одном листке бумаги.

К чему это приводит? Из-за того, что права и обязанности в таких «филькиных» грамотах прописаны весьма поверхностно, и возникают всевозможные недоразумения, конфликтные ситуации, а зачастую и просто откровенные случаи жульничества. Например, вы решили съехать, а собственник под надуманным предлогом затягивает или отказывает возвращать внесенный вами страховой залог или через две недели после вашего заселения хозяин внезапно просит вас немедленно освободить его жилье. Бывают и обратные ситуации, когда добросовестный владелец не может попасть в свою же квартиру…

Компания РОДНЫЕ СТЕНЫ предлагает, пожалуй, лучшие Договора найма на сегодняшнем московском рынке арендного жилья. Наши договора отличает:

  • Во-первых, максимально детальное и полное описание всех возможных вопросов, нюансов, ситуаций, которые могут возникнуть в течение периода аренды помещения.
  • Во-вторых, наши договора обладают целым рядом степеней защиты, для избегания заключения неоригинальных (поддельных) договоров от лица якобы нашей Компании.
  • В-третьих, специально для своих клиентов мы пошли дальше: нашими юристами подготовлены специально заточенные договора со своими дополнительными выгодами и преференциями будь вы наш клиент-Наниматель (арендатор) жилья или же договор для клиента-Наймодателя (собственника) помещения.

По пожеланию своих клиентов мы вносим дополнительные пункты в договора, о которых нас просит заказчик, и всегда даем исчерпывающую бесплатную консультацию по особенностям заключения таких договоров.

Специалисты компании РОДНЫЕ СТЕНЫ искренне желают вам не наступать на одни и те же грабли, ответственно подходить к выбору своего риэлтора и подписанию всех необходимых профессионально подготовленных документов.

Штрафные санкции за нарушение договора или обязательства

(Что такое неустойка, и какой порядок начисления и погашения неустойки? Чем отличается штраф от пени? Санкции в виде процентов за пользование чужими денежными средствами)

Нарушение обязательств встречается повсеместно и в коммерческой сфере деятельности, и в обыденной жизни (например, при взаимодействии с продавцами в магазинах). Та сторона, которая допустила нарушение, должна понести за это ответственность обычно в виде уплаты дополнительных денег потерпевшей стороне. Такое наказание компенсирует кредитору доставленные неудобства и стимулирует должника исполнять свои обязательства более добросовестно и аккуратно.

Самым распространенным инструментом защиты интересов кредитора является, пожалуй, взыскание неустойки (статья 12 ГК РФ).

Что такое неустойка, определено в статье 330 ГК РФ. Это сумма денег, на которую вправе претендовать кредитор, если дебитор не исполнил, некачественно исполнил или просрочил исполнение обязанности. Иначе говоря, это один из видов санкций, применяемых к должнику за то, что он не захотел или просто не смог следовать условиям договора либо положениям закона. Неустойка устанавливается и в отношении денежного, и в отношении натурального обязательства.

Неустойка делится на законную и договорную. Из названий ясно, что размер законной неустойки установлен законом, а размер договорной стороны определяют самостоятельно.

В той же статье говорится о штрафе и пенях. Закон не конкретизирует их понятия, но из текста статьи видно, что штраф и пеня — это разновидности неустойки. На практике под штрафом понимается контрибуция, взыскиваемая однократно в твердом размере.

Под пеней подразумеваются проценты от общей цены или суммы долга, начисляемые за каждый день просрочки надлежащего исполнения.

При этом в договоре могут фигурировать и штраф, и пеня одновременно. Если в договоре одна санкция разделена на штраф и пени, кредитор может отсудить неустойку именно в таком сочетании. Это не будет считаться двойной ответственностью за одно нарушение (Постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2016 по делу № А52-510/2016).

В качестве неустойки могут выступать не только деньги, но и любое имущество, имеющее родовые признаки.

Санкции бывают зачетные, исключительные, штрафные и альтернативные. Пункт 1 статьи 394 устанавливает зачетную неустойку. Это значит, что кредитор может рассчитывать и на неустойку, и на компенсацию убытков. Но убытки будут покрыты только в той части, на которую не хватило неустойки.

Согласно постановлению Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) возможны случаи, когда:

– кредитор может добиваться только уплаты неустойки, а убытки ему не компенсируются (исключительная неустойка);

– неустойка считается отдельно от размера убытков (штрафная неустойка). Хорошим примером штрафной неустойки представляется законная неустойка, предусмотренная Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (статьи 23, 28);

– кредитор может потребовать либо уплаты неустойки, либо компенсации потерь (альтернативная неустойка).

Период начисления неустойки

Санкции вводятся с даты просрочки выполнения обязанностей. По общему правилу неустойка начисляется до выполнения обязательства в полном объеме.

Завершение обязанности уплатить неустойку зависит от того, истек ли срок соглашения или оно было расторгнуто. В первом случае обязательство уплатить неустойку действует до момента реального выполнения основного обязательства (статья 425 ГК РФ) независимо от даты прекращения соглашения (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.13 № 8171/13). Иное может быть установлено законом или договоренностью сторон. Например, стороны могут предусмотреть, что с окончанием договорных отношений прекращаются все их обязательства друг перед другом. В такой ситуации неустойка начисляется только до окончания договора.

Во втором случае суды обычно взимают неустойку до момента досрочного разрыва договорных отношений. Но в некоторых ситуациях расторжение договора не означает автоматического прекращения обязательств. Например, арендатор должен вернуть арендодателю имущество независимо от аннулирования договора аренды, заемщик – отдать деньги кредитору и т.д. В подобных случаях дебитор обязан вернуть имущество собственнику, заплатить ему за период пользования, а в случае просрочки возврата имущества – еще и уплатить неустойку.

Обязательство выплатить неустойку может быть прекращено отступным, новацией или прощением долга (Постановление № 7).

Неустойка в отдельных видах договорных правоотношений

Договоры подряда часто предусматривают поэтапную сдачу работ. Если в контракте не согласован порядок начисления неустойки за просрочку выполнения работ, она рассчитывает от стоимости просроченных работ по каждому этапу, а не от суммы договора в целом (Постановление Президиума ВАС РФ №?676/12 от 22.05.12 по делу № А40-8226/11-68-64).

При этом партнеры могут оговорить право заказчика удерживать неустойку из цены просроченных работ. Удержание неустойки в счет оплаты выполненных работ является взаимозачетом (Постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.03.2017 по делу № А56-23058/2016).

Иногда поставщики передают товар сверх цены, обусловленной договором, обозначая количество в спецификациях к нему. Если покупатель его принял, но не оплатил, продавец имеет право на неустойку за просрочку оплаты (Постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2017 по делу № А56-27801/2016) или проценты за просрочку оплаты (статья 395 ГК РФ).

Очередность погашения неустойки

Бывает, что суммы, перечисленной должником, не хватает, чтобы полностью покрыть основной долг и неустойку. Согласно статьей 319 ГК РФ сначала погашается основной долг и только затем – проценты или неустойка. Попытка изменить такой порядок судами пресекается (Постановление Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», решение Арбитражного суда Хабаровского края от 23.12.2016 по делу № А73-12270/2016).

Проценты за возможность использования чужих денег

Пользование деньгами кредитора становится незаконным с момента нарушения или неисполнения обязанности дебитором. В качестве альтернативной санкции за нарушение договорных и внедоговорных обязательств закон называет проценты за неисполнение обязательства (статья 395 ГК РФ). Проценты за неправомерное удержание чужих денег начисляются только на сумму денежного долга и определяются ключевой ставкой Центробанка в соответствующий период. Другой размер процентов может быть установлен законом или договоренностью сторон. Проценты начисляются с момента просрочки перечисления денег по день оплаты включительно (Постановление № 7).

Смотрите так же:  Срок действия сертификата сестринское дело

Проценты по статье 395 ГК РФ не применяются к обязательствам в натуре.

Если перечисленных должником денег недостаточно для погашения всей суммы долга, проценты погашаются после основного долга. Хотя кредитор может предъявить иск о взыскании неустойки или процентов и до погашения основной суммы долга (статья 319 ГК РФ, Постановление № 7).

Проценты, как и неустойка, засчитываются в сумму понесенных кредитором убытков.

Соотношение процентов и неустойки

По общему правилу через суд можно получить либо неустойку, либо проценты, если договор или закон не предусматривают ответственности в виде неустойки (Постановление № 7). Однако согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» штрафную неустойку можно начислить одновременно с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Как было сказано выше, неустойка начисляется до расторжения договора. После этого можно насчитывать должнику проценты до момента исполнения им обязательства (добровольно или по судебному решению).

Закон позволяет включать в договор условие об одновременном начислении за просрочку неустойки и процентов. Могут быть предусмотрены и сложные проценты, то есть начисление процентов на проценты. Правда, суд может уменьшить проценты, если подлежащая уплате сумма окажется явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. При этом на неустойку проценты не начисляются.

Взыскание неустойки в суде

К любым неприятностям нужно готовиться заранее, в том числе и к вероятности неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств контрагентом. Поэтому санкции за нарушение обязательств – неотъемлемая часть практически любого соглашения. Эти условия должны быть прописаны внятно и ясно, чтобы у суда не возникло затруднений при решении спора о взыскании неустойки. Лучше всего, конечно, при составлении договора обратиться к юристу.

Тем более, помощь юриста нужна при взыскании неустойки в суде. К тому же это требование обычно заявляется наряду с требованием об исполнении обязательств, что существенно усложняет процесс.

Обращаясь в суд, кредитор должен произвести расчет неустойки согласно условиям соглашения или закону. При этом факт и размер убытков он может не доказывать (статья 330 ГК РФ).

Статья 333 ГК РФ позволяет судам снижать размер истребуемой истцами неустойки, и суды активно своим правом пользуются, снижая суммы в несколько раз. Однако при этом ответчик должен доказать суду, что сумма начисленной неустойки непропорциональна последствиям его провинности.

В свою очередь кредитор может возражать против снижения размера ответственности. Например, рассказав суду о последствиях, которые имеют подобные нарушения при сравнимых обстоятельствах (Постановление № 7).

Если вопрос встает о снижении санкции, сочетающей в себе штраф и пеню, суд решает, соразмерна ли она последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

Размер законной неустойки суды уменьшать не вправе (Постановление № 7). Его можно только увеличить, если закон это не запрещает (статья 332 ГК РФ). К сожалению, на практике уменьшение законной неустойки – обычное явление, особенно по делам о защите прав потребителей. Несмотря на то, что суды охотно уменьшают размер взыскиваемой неустойки, должникам тоже стоит укрепить свои позиции при помощи юриста. Последние тенденции таковы, что суды требуют от должников конкретных аргументов в пользу неправомерности требований истца или не соответствия их мере вины должника.

Статья подготовлена специально для
юридической компании «Эра права»

Как добавить в договор пункт о штрафных санкциях к арендатору?

Добрый день. Нужно внести пункт в договор аренды помещения. Арендатор занимает большую площадь , чем по договору. Где можно посмотреть примерные образцы

Ответы юристов (3)

Ирина, добрый день!

Вопрос не сложный, просто заключаете дополнительное соглашение к договору аренды и указывате: Изложить п. (где указана площадь) в следующей редакции: аналогично договору, только указываете верную площадь. В просторах интернета подобных дополнительных соглашений достаточно много. Если нужно ещё что либо уточнить действуете аналогично, но указываете: добавить п.… с указанием дополнительных условий. Но в данном случае необходимо согласие и арендатора, чтобы он подписал данное Дополнительное соглашение.

С уважением, Кравец Антон

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Ирина! Не очень понятен Ваш вопрос. Если Вас интересуют формулировки пунктов о штрафных санкции в отношении Арендатора, то вот, например:

«4.2. В случае просрочки платежей, предусмотренных настоящим Договором, более чем на 10 (десять) рабочих дней, Арендодатель имеет право взыскать с Арендатора пеню в размере 0, 1 % от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки. Расчет платежа и пени производится на день фактической оплаты.

4.3. В случае нарушения Арендатором обязанностей, предусмотренных п.2.3. (это общий перечень обязанностей Арендатора по Договору) настоящего Договора, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора штраф в размере 0, 1 % от суммы ежемесячной арендной платы за каждое нарушение.»

Если Вам нужно прописать фактическую площадь, занимаемую Арендатором, подпишите с ним соответствующее Дополнительное соглашение к Договору и в нем изложите в новой редакции пункт Договора, в котором указана площадь помещения. Штрафные санкции к Арендатору также можно прописать в этом доп.соглашении.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры

Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. «Собственник» выяснил основные ошибки хозяев сдаваемой квартиры.

В статье «Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?» мы рассказали о рисках, которые поджидают арендодателя, а сейчас, в продолжение темы, поговорим об основных ошибках, которые совершаются владельцами сдаваемой недвижимости.

Ошибка первая: договор о найме

Специалисты рынка недвижимости однозначны в своем мнении – договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик. Россияне не очень любят подписывать бумаги, к тому же у нас нет типового узаконенного договора, поэтому приходится либо пользоваться теми, которые составляют агентства недвижимости, либо заказывать договор юристу. Отметим, что в Интернете представлены далеко не лучшие образцы договоров, часто просто устаревшие. Но в любом случае заключение договора – это суровая необходимость. Собственники часто думают, что раз наниматель является знакомым или его должность в солидной организации высока, то это даст гарантию его порядочности. К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.

Правильно составить договор не так уж и сложно. По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора. В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:

1. плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;

2. срок действия договора;

3. перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт убережет собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой. Например, если в договоре найма указан г-н Петров, то там не имеет права жить г-н Сидоров с девятью братьями и пятью сыновьями;

4. депозит (залог). Величина депозита обычно равна месячной плате. Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма. Например, если в договоре депозит оставляется за междугородние переговоры и порчу телевизора, а наниматель сломал шкаф, то оштрафовать нанимателя будет нельзя;

5.кто, когда и какие счета оплачивает. Обычно коммунальные платежи и абонентскую плату за стационарный телефон оплачивает собственник, а свет и междугородние переговоры – наниматель. Интернет оплачивается по согласованию;

6.несмотря на то что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;

7. задержки платежей. Следует прописать штрафные санкции при задержке платежей – будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.;

8. досрочное расторжение. Здесь следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник может оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;

9. если в квартире необходим ремонт, то оговаривается, какой именно, и кто будет что оплачивать. Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов;

Смотрите так же:  Самая дешевая страховка на авто

10. текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Если собственник обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова:

1. устное/письменное предупреждение и/или штраф;

2. звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту);

3. обозначение сроков выселения;

4. обращение в суд.

На практике редко кто решается пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами. В частности потому, что, по данным Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов, менее 5% владельцев от 100 тыс. сдаваемых квартир в столице платят налоги.

Ошибка вторая: налоги

«Заплати налоги и живи спокойно» – этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален. При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин. Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: «Будешь возникать – сдам в налоговую». В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа. В-четвертых, невозможно легализоваться, например, оформить нанимателю регистрацию, а квартира с такой опцией традиционно ценится на рынке дороже. Заплатить налоги не так уж и сложно. Раз в год необходимо подать налоговую декларацию, при ее заполении в соответствующих графах указывают источник дохода, размер дохода и налога и оплачивают его самостоятельно, рассказывает Лев Иванченко, юрист компании «Частная Недвижимость».

Ошибка третья: страхование

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе – страхов ание жилья. Ни один залог не в состоянии погасить сумму ущер ба при серьезных неприятностях. Особенно актуально страхован ие в тех случаях, когда собственник находится далеко, наприме р, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни ар ендатор, ни собственник, например, в результате затопления с седом сверху испортились вещи нанимателя.

Кстати, в последне м случае по закону ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба.

Как правило, кру пные риелторские компании предлагают владельцам на выбор неско лько пакетов страховых услуг, рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко. Глупостью будет наде яться только на муниципальные программы страхования: они, в общем, покрывают только восстановление стен квартиры, а не имущества. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире. Особенно страхование актуально для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, но и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.

Договор аренды: Если Вы арендодатель

В настоящей статье будут даны рекомендации, которые следует учитывать арендодателю при заключении договора аренды. Прежде всего рассмотрим определение аренды, которое даётся Гражданским кодексом. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Андрей Шиндин, юрисконсульт, специально для ИА «Клерк.Ру»

Поэтому неправильно будет указывать в договоре (как это иногда встречается), что Арендодатель передает Арендатору имущество в аренду. Необходимо указать, передается имущество во владение и пользование или только в пользование.

При этом необходимо учитывать, что титул владения, согласно ст. 305 ГК РФ, предоставляет право арендатору на применение мер защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ, то есть на предъявление негаторных (устранение препятствий в пользовании арендованным имуществом) и виндикационных (истребование арендованного имущества) исков, в том числе и к арендодателю. Таким образом, указав в договоре, что вы передаете арендатору имущество во владение и пользование, вы фактически предоставляете ему, в некотором смысле, «оружие» против себя. Поэтому в договорах аренды указывайте, что имущество предоставляется арендатору только в пользование.

В арендных отношениях арендодатель наиболее часто сталкивается с 2-мя проблемами:

1) Обеспечение бесперебойности получения арендных платежей;

2) Необходимости наиболее простого и быстрого расторжения договора аренды.

Решение 1-й проблемы поможет решить использование правового института обеспечения обязательств. Из числа видов обеспечения обязательств, указанных в главе 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договорам аренды подходит только один – неустойка. Но, если арендатор «сбежал», не заплатив, то её получение весьма проблематично. Необходимо обращаться с иском в арбитражный суд, получать исполнительный лист, затем предстоит общение с судебными приставами, розыск имущества должника. Учитывая, что в настоящее время размер пени составляет 0.1% за каждый день просрочки, а суды крайне редко взыскивает сумму неустойки, превышающую 50% задолженности, то потраченное время не очень сильно себя окупит. Применение других мер обеспечения обязательств в договорах аренды представляется весьма проблематичным, поскольку маловероятно, чтобы обычный арендодатель офисного помещения в обеспечение обязательств по уплате арендной платы предоставил какой-нибудь залог или привел поручителя.

Однако статья 329 Гражданского кодекса позволяет предусматривать сторонам в договоре иные способы обеспечения обязательств, не предусмотренные Гражданским кодексом.

Одним из таких способов является обязанность арендатора уплатить арендную плату за последний месяц аренды. Во-первых, Вы будете иметь гарантию от того, что арендатор «сбежит, не заплатив». Во-вторых, предусмотрите в договоре, что из данной суммы Вы вправе в одностороннем порядке удерживать пени, штрафы и т.д. В этом случае Вы сразу избавитесь от значительного количества потенциальных проблем в отношениях с арендатором. Ещё лучше будет, если в договоре аренды Вы предусмотрите внесение арендатором помимо платы за последний месяц так называемого «обеспечительного платежа», из которого и будут производиться удержание пеней и штрафов.

Расторжению договоров аренды по инициативе арендодателя посвящена ст. 619 ГК РФ. Согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса (также предусматривающей расторжение договора аренды только в судебном порядке).

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из положений данной статьи широко распространено мнение, что расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно только в судебном порядке.

Однако данное мнение является ошибочным. Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре основания одностороннего внесудебного расторжения договора. При этом каких-либо указаний на то, что пункт 3 ст. 450 ГК РФ к договорам аренды не применяется, не имеется.

На возможность устанавливать в договоре аренды основания для одностороннего внесудебного расторжения договора аренды обращал внимание и Высший арбитражный суд РФ. В пункте 27 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» (информационное письмо № 66 от 11.01.2002 года), прямо указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В качестве оснований для расторжения договора аренды рекомендую предусматривать:

— однократную просрочку внесения арендной платы;

— выполнения арендатором без согласования с арендодателем любых работ, ведущих к перепланировке помещения, в том числе установка любых конструкций, и/или затрагиваюших несущие стены;

— сдача объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем.

Смотрите так же:  Лицензия и разрешение на продажу пожароопасных веществ

— любые иные действия, влекущие ухудшение объекта аренды.

— нарушение правил пожарной безопасности.

Иногда арендаторы пытаются оспорить возможность установления договором аренды такого основания для расторжения договора, как однократная просрочка уплаты арендатором арендной платы, ссылаясь на то, что ст. 619 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора только при неоднократной просрочке внесения арендных платежей.

Между тем, возможность установления такого основания расторжения договора аренды подтверждается п.26 вышеназванного Обзора.

Срок уведомления о расторжении договора следует устанавливать как можно более минимальный. Имущество арендатора, оставшееся в арендуемых помещениях, после даты расторжения договора, Вы можете (если имеется какая-либо задолженность арендатора) удерживать до погашения арендатором данной задолженности (ст.ст. 359-360 ГК РФ). Законность действий арендодателя по удержанию имущества арендатора в данном случае подтверждается и судебной практикой (п.14 вышеназванного Обзора практики).

Ни в коем случае не разрешайте арендатору сдавать помещения в субаренду. В конечном счете это может вылиться в то, что Вы утратите реальный контроль над сданным в аренду помещением и не будете знать, кто именно там находится. Всё это крайне негативно скажется на безопасности Вашего бизнеса.

Во избежание различных конфликтных ситуаций рекомендуется предусматривать в договорах аренды кто осуществляет подготовку офиса к зимнему периоду, запрет на подключение электроприборов, мощность которых превышает установленную нагрузку электропроводки и т.д.

Кроме того, если объект аренды находится в Москве, необходимо учитывать положения пункта 3 статьи 9 Закона г. Москвы от 18 декабря 1996 года № 34 «О пожарной безопасности», согласно которому обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений и иного имущества отражаются, как одно из условий, в договоре аренды.

При предоставлении арендатору телефонных номеров в договоре аренды необходимо будет указать, что оплату телефонной связи производит арендодатель, а арендатор возмещает арендодателю данные расходы. Иначе у Вас могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль за счет данных расходов (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 июня 2007 г. N 03-11-04/2/166).

При установлении сроков платежа следует предусмотреть внесение арендатором арендной платы до начала соответствующего месяца аренды. В этом случае, при просрочке арендатором арендной платы, Вы сможете реализовать следующую схему действий. Допустим, в договоре аренды установлена обязанность арендатора внести арендную плату до 25 числа месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды. Арендатор допускает просрочку оплаты. Учитывая, что в договоре аренды предусмотрена возможность расторжения договора в случае однократной просрочки внесения арендатором арендной платы, Вы тут же можете уведомить арендатора о расторжении договора с 1-го числа следующего месяца. Это очень сильно дисциплинирует арендаторов по поводу своевременности уплаты арендной платы.

Платежи по договорам аренды и социального найма

Далеко не у каждого гражданина получается обзавестись жильём, принадлежащим лично ему. Для тех, кому пока такая покупка ещё не по карману, существует другая возможность – снять жильё за плату. Разберемся же, какие виды аренды и найма существуют – и за что придётся платить.

Виды договоров на пользование жильём

На сегодняшний день снимать жилое помещение можно по следующим видам договоров:

  • аренда. Этот вид договора заключают организации, снимающие жильё для своих сотрудников. Обычный гражданин их стороной не выступает, хотя зачастую документы, подписываемые владельцем квартиры и жильцом именуются «Договор аренды»;
  • коммерческий наем. Этот договор заключает уже гражданин с владельцем жилья. Особенностью такого договора является то, что заключается он на срок не более 5 лет (хотя допускается и продление). Если же действие договора не превышает 12 месяцев, то он именуется краткосрочным, и к нему применяются особые нормы закона;
  • социальный наем. Его особенностью является то, что он заключается только с гражданами, и только в отношении жилья, которое принадлежит либо государству (самой Российской Федерации либо её субъектам), либо местным муниципалитетам (такой вариант встречается чаще всего). Отношения по такому договору регулируются нормами уже не гражданского, а жилищного права. По общему правилу такой договор обычно является бессрочным: гражданин вправе проживать в квартире или комнате сколько угодно, пока вносит плату за пользование помещением.

Главное же отличие между договорами аренды и коммерческого найма состоит в следующем: аренду недвижимости, продолжающуюся больше года надо регистрировать в ЕГРП. Именно поэтому большинство организаций практикуют заключение договоров сроком на 11 месяцев с последующим продлением. Наём же любого срока регистрировать не требуется.

Платежи по договору аренды и коммерческого найма

В том случае, если в отношении жилья заключается договор аренды или коммерческого найма, стороны вправе предусмотреть по нему разные виды платежей. Главным из них является сама арендная плата. Её размер законом не регламентируется – действует принцип свободы договора. Стороны вправе сами договориться о том, сколько именно организация-арендатор будет платить за то, что снимает жильё.

Другим видом платежей является обычно плата за коммунальные услуги. Хотя они оказываются организациями, не являющимися стороной договора. обязанность оплачивать электричество, воду и теплоснабжение стороны вправе возложить на арендатора – поскольку именно он реально будет пользоваться этими услугами.

Также при аренде, длящейся достаточно долго, стороны могут предусмотреть и плату за проведение ремонта – либо обязанность арендатора провести ремонт своими силами.

Ну и наконец существует такой особый вид платежей, как санкции за нарушение условий договора. В частности, одним из их видов является штраф за досрочное расторжение договора аренды. Эта мера больше используется в отношении аренды нежилых помещений, однако закон не запрещает эту меру ответственности и при аренде жилья.

В тех случаях, когда договором устанавливается особая плата за расторжение договора аренды раньше срока, часто возникают споры о том, насколько законно его начисление. Суды принимают разные решения, однако в целом чаще становятся на сторону арендодателя и признают штраф правомерным. В частности, такое решение было вынесено в 2012 году Верховным Арбитражным Судом РФ на основании действующего российского законодательства. Несмотря на то, что судебные решения по конкретным делам не являются у нас в стране источником права, на это решение можно ориентироваться по аналогичным делам.

Плата за найм жилья по договору социального найма

В том случае, когда жильё снимается по социальному найму, вопрос о плате несколько сложнее. Прежде всего нужно отметить, что ни о каких штрафных санкциях за досрочное расторжение речи идти не может – поскольку договор не имеет определённого срока.

Кроме того, плата за наем по договору социального найма находится в определённых пределах. В 2015 году в нашей стране было введено правило, по которому платежи за социальный наем не могут превышать определённой суммы. Сам же размер платы может со временем изменяться, однако происходить это может не чаще, чем раз в три года. В этот же промежуток плата может быть подвергнута лишь индексации в пределах, определяемых текущей инфляцией.

Сама же по себе плата по договору найма жилого помещения, заключаемого с государством или муниципалитетом, включает в себя:

  • собственно оплата проживания;
  • взносы на обслуживание и ремонт помещения. Она взимается по утвержденным тарифам;
  • плата за коммунальные услуги. Она определяется на основании приборов учёта, либо, при их отсутствии – на основании нормативов, утвержденных государством или местной властью (в установленных законом случаях).

В целом же плата по социальному найму практически всегда меньше, чем по коммерческому.

Другие публикации:

  • Льготы для инвалидов 2 группы по оплате коммунальных услуг Как и в каком размере предоставляются льготы по оплате коммунальных услуг для инвалидов Часто в жизни люди оказываются в сложных ситуациях из-за проблем со своим здоровьем или здоровьем своих близких. Многие теряются, не знают, кто и как […]
  • Как оформить повышение квалификации в другом городе Повышение квалификации работника в другом городе Уважаемые коллеги, может у кого-то был опыт направления сотрудника в другой город для повышения квалификации. Вопрос вот в чем: отправляем инженера в Москву, заключаем с ней дополнительный […]
  • Льготы педагогам в городе Льготы учителям Многих интересует, какие льготы у учителей на сегодняшний день, и почему именно учителям они предоставляются. Профессия педагога очень ответственная и требующая большого количества затрат – как временных, так и […]
  • Средняя пенсия по коми Минимальная пенсия в Республике Коми Минимальная пенсия в Республике Коми в 2019 году В Республике Коми в 2019 не работающим пенсионерам полагается доплата к пенсии до 10742 руб. Размер регионального прожиточного минимума пенсионера […]
  • Приказ 10 25 мвд Приказ МВД РФ от 23 апреля 2012 г. N 348 "Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче гражданину Российской Федерации лицензии на […]
  • Стаж пилота это Когда и с какими почестями уходят на пенсию пилоты Вопрос интересный, пенсионный возраст увеличивают, работать надо больше, но есть профессии, на которые это не действует. Профессии с выслугой лет, например пилоты. Сколько нужно лет […]
Договор найма штрафные санкции