Закажите обратный звонок

Вопросы и ответы

Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Одной стороной договора (участником долевого строительства) могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной — только специальный субъект — застройщик, определение которого дано в ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ. ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» соответствует понятию Застройщик, указанному в законе.

По своему содержанию договор долевого участия является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Содержание договора раскрывается через обязанности сторон. Застройщик несет две основные обязанности: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, а также передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов. У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве является правильное указание в нем объекта долевого строительства, чтобы у государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. В связи с тем, что объектом долевого строительства является недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, в договоре следует с особой тщательностью указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, комната, квартира и т. д.) и т. д.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами, уполномоченными проводить такую инвентаризацию, и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую (предполагаемую) площадь объекта.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В законе законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Учитывая, что при строительстве большинства многоквартирных домов применяются конструктивные решения домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т. п., на практике строительство часто идет очередями, со своим сроком сдачи для каждой блок-секции. В связи с этим новая редакция закона предусматривает для застройщика возможность разделить сроки передачи участникам долевого строительства построенных помещений в зависимости от сроков сдачи отдельных блок-секций многоквартирного дома.

Такая блок-секция должна в обязательном порядке иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Под территорией общего пользования в Градостроительном кодексе (ст. 1) понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления. Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора. Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В законе закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре.

Еще одним существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985 ) 763 90 66; + 7 (495 ) 776 13 39

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Введение в действие Федерального закона N 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее — Закон N 214-ФЗ) обеспечило качество уровня правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Возникшие ранее в судебной практике споры, связанные с квалификацией договора участия в долевом строительстве, со своевременным обеспечением ввода объектов долевого строительства в эксплуатацию и многие другие, сегодня могут быть успешно разрешены путем применения норм указанного нормативного акта.

Вместе с тем анализ судебных споров, вытекающих из подобного рода договоров, указывает на проблемы в правовом регулировании отношений. Одной из причин, по которым возникают гражданско-правовые споры, является то, что стороны договора участия в долевом строительстве уделяют недостаточно внимания формированию существенных условий. Это обусловлено тем, что, с одной стороны остается дискуссионным вопрос о понятии условий договора вообще, с другой — неточность дефиниций закона порождает сложности правоприменения и отсутствие единства судебной практики.

В связи с этим необходимо исследование существенных условий договора участия в долевом строительстве, поскольку оно поможет не только решить « технические» проблемы, связанные с заключением этого договора, но и сформировать правильное представление о тех положениях, которые чаще всего вызывают сомнения у спорящих сторон.

Прежде чем обратиться к анализу отдельных существенных условий рассматриваемого договора, необходимо выяснить, что включает термин « условия договора участия в долевом строительстве». Практика показывает, что при заключении договора этот термин сторонами понимается в различных значениях, наиболее распространенные из них следующие.

Во-первых, условия договора участия в долевом строительстве рассматриваются в качестве положений, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон. От правильного определения условий зависят особенности возникновения прав и обязанностей, а также возможность надлежащего исполнения возникающего обязательства.

Попытка рассматривать условия договора участия в долевом строительстве через положения, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, сама по себе возражений не вызывает. Договор участия в долевом строительстве является, прежде всего, действием физических и юридических лиц, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В этом смысле данные действия являются юридическим фактом, с которым связано существование гражданского правоотношения. Вместе с тем остается открытым вопрос: по каким положениям должно быть достигнуто соглашение между застройщиком и лицом, вкладывающим денежные средства в долевое строительство, и какие из этих положений необходимо предусмотреть в договоре?

Во-вторых, иногда условия договора участия в долевом строительстве связываются с определенными действиями, которые обязанное лицо совершает в интересах контрагента. Такое понимание условий договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, при таком подходе остается без внимания природа условий, правильное установление которой позволяет провести разграничение рассматриваемого договора со смежными гражданско-правовыми конструкциями. С другой стороны, обязанные и управомоченные лица в договоре становятся только тогда, когда договор заключен. Следовательно, формирование условий договора участия в долевом строительстве по времени происходит значительно раньше, что указывает на то, что определять условия договора через категории обязанного и управомоченного лица неверно.

В-третьих, при заключении договора участия в долевом строительстве стороны рассматривают его условия в качестве прав и обязанностей основных участников или связывают условия с порядком реализации прав и обязанностей. Отождествлять права и обязанности сторон с условиями договора участия в долевом строительстве вряд ли является правильным. Право ( обязанность) стороны по договору есть юридически обеспеченная мера возможного ( необходимого) поведения. Следовательно, рассуждения о предполагаемом поведении основательны только после заключения договора участия в долевом строительстве. Права и обязанности участников возникают уже из заключенного договора и образуют содержание правоотношения. Если мы рассматриваем условия договора, то они формируются в процессе его заключения, т.е. тогда, когда правоотношение еще отсутствует.

Правильное понимание термина « условия договора участия в долевом строительстве» может быть достигнуто, если обратить внимание на то, что договор представляет собой не только действия сторон, но и их волеизъявление, направленное на возникновение, изменение или на прекращение гражданских прав и обязанностей. Следовательно, речь идет о волевой модели поведения после придания договору юридической силы: имеется в виду обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой он признается незаключенным. Условия договора участия в долевом строительстве, на наш взгляд, правильнее рассматривать в качестве элементов соглашения, направленного на возникновение прав и обязанностей, но не в качестве самих прав и обязанностей сторон.

Смотрите так же:  С какого момента начисляется налог на имущество организаций

В связи с этим под условиями договора участия в долевом строительстве следует понимать результат соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, направленный на возникновение обязательственных прав и обязанностей, по своей природе являющихся моделью поведения сторон в связи с созданием и передачей объекта долевого строительства.

Необходимо выяснить вопрос: какие существенные условия должны быть согласованы сторонами рассматриваемого договора? Именно при формировании этих условий у сторон возникают наибольшие сложности.

Существенные условия — это условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным. Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете. Анализ правоприменительной практики показывает, что стороны в качестве предмета договора участия в долевом строительстве определяют либо объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего строящегося объекта недвижимости, либо деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства.

Такое понимание предмета договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, предмет любого гражданско-правового договора — это не только то, по поводу чего заключается договор, а, прежде всего, элемент, с помощью которого следует проводить разграничение со смежными гражданско-правовыми конструкциями. Если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность. Учитывая при этом, что если речь идет о жилых помещениях, то оба договора также подлежат государственной регистрации.

Если предмет договора участия в долевом строительстве рассматривать как деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства, то происходит отождествление с договором строительного подряда, поскольку деятельность застройщика связана с выполнением строительных работ собственными силами или с привлечением третьих лиц, что вполне соизмеримо с аналогичного рода деятельностью подрядчика.

Следует обратить внимание, что новый Закон о долевом строительстве весьма « неудобен» застройщикам ввиду наличия административных барьеров, связанных с отведением земельного участка и получением разрешения на строительство. Поэтому некоторые участники строительного рынка, опираясь на п. 2 ст. 455 ГК РФ, юридически оформляют складывающиеся отношения долевого строительства через договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем. Либо достаточно часто заключаются договоры строительного подряда. В этом случае фактически совершаются притворные сделки, которые должны признаваться на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ ничтожными.

Правильно сформировать условие о предмете договора участия в долевом строительстве можно путем анализа понятия рассматриваемого договора, которое отражено в дефиниции ст. 4 Закона N 214-ФЗ. Договор участия в долевом строительстве — это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену.

Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания ( сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации строительства.

Помимо предмета, ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ содержит существенные условия договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. К таким условиям относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект строительства.

Формирование указанных условий договора участия в долевом строительстве не вызывает у сторон особых затруднений. Наиболее проблемными условиями являются цена и срок.

Цена в договоре участия в долевом строительстве определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика.

Внесение денежных средств производится единовременно либо в установленный договором период. Проблема заключается в том, что на момент начала строительства застройщик предполагает нести затраты, которые не покрывают всех расходов, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. В итоге дольщики вносят деньги, которые соответствуют стопроцентной стоимости объекта долевого строительства, но их не хватает на то, чтобы полностью завершить строительные работы. Соответственно, в ряде случаев происходит необоснованное увеличение стоимости на объекты долевого строительства. Причин здесь может быть несколько. В первую очередь не полностью контролируемая со стороны государства инфляция, значительные административные « барьеры», которые обусловлены императивными требованиями, предъявляемыми к фигуре застройщика, и другие.

Это вынуждает застройщика при формировании цены договора участия в долевом строительстве предусматривать не фиксированную денежную сумму, а ориентировочную, привязываемую к стоимости квадратных метров объекта долевого строительства. В договоре предусматривается, что окончательная цена будет установлена по данным технической инвентаризации, т.е. после получения технического паспорта на объект долевого строительства. Вместе с тем толкование ст. 5 Закона N 214-ФЗ указывает на то, что цена в договоре должна быть четко определена.

Если ставить определение цены в зависимость от стоимости квадратных метров, то как согласовать данное существенное условие, чтобы оно изначально не было обременительным для одной стороны, а именно для дольщика? Ориентировочная цена по договору участия в долевом строительстве может являться одним из факторов, оказывающим влияние на необоснованное увеличение стоимости объектов недвижимости, поскольку доказать инвестору реальные затраты застройщика вряд ли возможно. Лицо, вкладывающее денежные средства в долевое строительство, как правило, не является специалистом в этой области.

Вызывает сомнения и порядок определения средств на возмещение затрат по строительству объекта, а также оказания услуг застройщика. В договоре обычно указывается одна сумма и не определяется, какая ее часть предназначена для затрат на строительство, а какая — на услуги застройщика.

Следует обратить внимание, что строительство объектов недвижимости осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая предполагает обязательное составление сметы — документа, который отражает затраты на строительство в целом.

При возведении объектов строительства широко применяются сметы локальные, объектные и сводный сметный расчет. Каждая из указанных смет содержит определенную стоимость трудозатрат и материалов. Поэтому возникает вопрос: какая из смет содержит цену, включаемую в договор участия в долевом строительстве?

Локальная смета, являясь первичным сметным документом, составляется на основе объемов и отдельных видов работ ( земляные, отделочные, малярные, штукатурные и т.д.), определяемых в составе рабочего проекта и рабочей документации.

Объектная смета составляется на объект строительства в целом и включает в себя стоимость всех строительно-монтажных работ. Однако стоимость строительства по объектной смете не определяет конечную цену. На основании объектной сметы составляется сводный сметный расчет стоимости зданий и сооружений, который является документом, определяющим полный лимит денежных средств на проведение строительства. В сводный сметный расчет включаются затраты на подготовку территории строительства, устройство временных обслуживающих зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение территории, затраты на зимнее удорожание и т.д.

Следовательно, именно сводный сметный расчет должен содержать в себе полную стоимость строительства, а значит, цену, которая является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

В сводный сметный расчет обязательно закладывается показатель прибыли строительной организации. Однако при формировании условия о цене договора участия в долевом строительстве застройщики предлагают помимо сметных затрат включать и дополнительные затраты на услуги, связанные с организацией строительства. В итоге за исполнение застройщиком одних обязанностей по договору дольщик должен уплачивать двойную цену.

Полагаем, что решение проблемы определения цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение законодательства. В частности, необходимо закрепить иной порядок определения стоимости объектов долевого строительства, а именно цена договора участия в долевом строительстве может определяться соглашением сторон после составления застройщиком сметы, включающей и затраты на строительство объекта, и затраты на услуги застройщика.

С проблемой определения цены по договору участия в долевом строительстве связано формирование условия о сроке строительства. Это условие договора должно отражать конкретный интервал времени, в течение которого застройщик будет вести строительные работы, а также осуществит все необходимые мероприятия, связанные с получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В противном случае представляется невозможной реализация положений ч. 2 и 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Данные положения Закона предусматривают возможность при нарушении срока строительства взыскать неустойку, которая, как известно, привязывается к определенному моменту времени.

Практика показывает, что срок по договору участия в долевом строительстве сторонами предусматривается не четким интервалом времени, а ориентировочной датой сдачи объекта в эксплуатацию. Основная причина в том, что на момент начала строительства не все дольщики полностью внесли денежную сумму, а также в отношении не всех объектов долевого строительства были заключены договоры. Имеются так называемые свободные площади, которые будут предлагаться гражданам или юридическим лицам в процессе строительства объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что существенное увеличение цен на объекты недвижимости уменьшает их инвестиционную привлекательность и, как следствие, ограничивается возможность внести в полном объеме денежную сумму за объект долевого строительства на момент начала выполнения строительных работ. С другой стороны, застройщики, прогнозируя инфляцию, сознательно не заключают в отношении « свободных площадей» договоры. Соответственно, единственным для застройщиков выходом из сложившейся ситуации, когда становится возможным полностью покрыть затраты на строительство всего объекта недвижимости, является увеличение стоимости предлагаемых в процессе строительства „свободных площадей“.

Смотрите так же:  Осаго на ниву шевроле

Представляется возможным решение проблемы формирования условия о сроке при долевом строительстве, если изменить порядок привлечения инвестиций в строительство. Инвестиционный риск неполучения ожидаемого объекта долевого строительства сегодня несет дольщик. Он заключает кредитный договор с банком, который выдает денежную сумму под строительство, а затем заключает договор участия в долевом строительстве. Сумма кредита ограничивается платежеспособностью дольщика. Закон допускает в этом случае заключение кредитного договора между застройщиком и банком при отсутствии необходимых для строительства денежных средств. Вместе с тем предусмотренные меры по обеспечению исполнения обязательств со стороны застройщика выглядят недостаточными. Например, эффективность правового механизма залога объекта долевого строительства вызывает сомнения, поскольку далеко не каждый незавершенный строительством объект может быть продан с публичных торгов. По этой причине банки, руководствуясь принципом свободы договора, отказывают застройщикам в его заключении.

Полагаем, что в этом случае схема привлечения инвестиций может быть иной. Строительство должно осуществляться на кредитные средства, которые получает в первую очередь не дольщик, а застройщик. Застройщик заключает кредитный договор с банком, по которому происходит финансирование, например, 50% стоимости работ, а затем, после начала строительства, заключаются договоры участия в долевом строительстве. Это позволяет влиять на формирование условия о цене заключаемых с дольщиками договоров, а также на срок исполнения обязательств застройщика по возведению объекта долевого строительства. В частности, привлечение банка позволяет решить проблему финансирования на этапе начала строительных работ и снять инвестиционный риск с дольщика.

Труднее разрешить проблему обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору застройщика с банком. Решение этой проблемы необходимо для того, чтобы банк выдавал застройщикам кредиты под строительство. Традиционные способы обеспечения исполнения обязательств, кроме залога, являются весьма неэффективными, что обусловлено значительной стоимостью объекта долевого строительства, а, следовательно, высоким инвестиционным риском. Но и конструкция залога незавершенного строительством объекта выглядит небезупречной, поскольку не гарантирует обязательную продажу недостроенного объекта с публичных торгов. Видимо, наиболее эффективной обеспечительной мерой в первую очередь может быть изменение требований, предъявляемых к застройщику. Например, здесь может быть задействован механизм саморегулируемых организаций застройщиков, который предполагает то, что лицо может привлекать денежные средства для строительства, если является членом этой организации. Данная организация определяет требования, предъявляемые к размеру уставного капитала застройщика, обязанность страхования ответственности застройщиков за причинение вреда, иные меры.

Таким образом, решение проблемы сроков и цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение правовых норм. В частности, может быть введена норма следующего содержания: застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации застройщиков и перед заключением первого договора участия в долевом строительстве оформить кредит в банке на сумму не менее 50% стоимости всего объекта строительства. Строительство объекта застройщик обязуется начать на привлеченные денежные средства банка.

Результаты анализа существенных условий договора участия в долевом строительстве позволяют сделать вывод о необходимости не только изменения существующих экономических отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, но и дальнейшего реформирования законодательства в этой области.

Автор статьи: О.Г. Ершов

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны.

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985 ) 763 90 66;

+ 7 (495 ) 776 13 39,

+ 7 (985 ) 776 13 39 или по e-mail: [email protected]

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Договор участия в долевом строительстве, договор строительного подряда, договор подряда, Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Государственная регистрация, Застройщик, Инвестиционный договор, Исполнение обязательств, Нежилое помещение, Право собственности, признание права собственности, Регистрация договора, регистрация права собственности, Срок передачи застройщиком объекта, Условия договора, долевое строительство

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона договора (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п. 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон 214-ФЗ)).

В соответствии с п. 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

Указанные условия на основании статьи 432 Гражданского кодекса (ГК) относятся к существенным условиям договора, что означает, что при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключенным.

Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Исключение составляет случай, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК (п. 3 статьи 6 Закона №214-ФЗ).

Заказчик, нарушивший предусмотренные договором сроки передачи объекта, уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка от цены договора за каждый день просрочки.

При этом если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Просрочка внесения платежа в случае его единовременной уплаты в течение более чем 3 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона 214-ФЗ – застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 после письменного предупреждения участника долевого строительства о необходимости погасить задолженность по уплате оговоренной в договоре суммы, а также о последствиях неисполнения этих требований.

Если участник долевого строительства отказывается исполнять законные требования застройщика, застройщик имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления участнику долевого строительства соответствующего уведомления, которое направляется по почте с описью вложения. При этом застройщик в течение 10 дней должен возвратить участнику долевого строительства уплаченные им деньги.

Застройщик, нарушивший сроки возврата и зачисления денежных средств участника долевого строительства, уплачивает последнему проценты за пользование его деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты выплачиваются в двойном размере (п. 6 статьи 9 Закона 214-ФЗ).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект долевого строительства был создан с отступлением от условий договора, с нарушением требований технических и градостроительных регламентов, проектной документации, что в свою очередь повлекло ухудшение качества этого объекта, а также стало причиной возникновения иных недостатков, наличие которых препятствует его дальнейшему использованию, то участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если же нарушения требований к качеству объекта существенны или обнаруженные недостатки никак нельзя устранить, то участник долевого строительства имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и кроме этого потребовать от застройщика вернуть уплаченные деньги и проценты. Согласно п. 2 статьи 9 Закона 214-ФЗ застройщик в этом случае в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Гражданин — участник долевого строительства получает проценты в двойном размере.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором, но при этом не может быть менее 5 лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. Помните, что претензии к заказчику по качеству объекта можно предъявить только в течение гарантийного срока.

Существенные условия ДДУ — как не упустить важное при его составлении

Пожалуй, точкой отсчета, с которой начинаются официальные легитимные отношения между участником долевого строительства и застройщиком, можно считать момент подписания составленного договора долевого участия в строительстве. Именно это соглашение регулирует взаимоотношения между указанными сторонами на протяжении всего периода строительства объекта. Универсального варианта такого документа не существует. По своей сути его составление – это довольно сложный процесс. Ведь на кону немалые с трудом накопленные средства будущего дольщика. А потому необходимо предусмотреть все до мелочей. Если не указать все необходимые существенные условия договора долевого участия в строительстве, то могут возникнуть серьезные последствия. Вплоть до признания соглашения недействительным, со всеми отсюда вытекающими проблемами.

Смотрите так же:  Осенний призыв 2019 года приказ

Общие требования к оформлению договоров

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены нормам, прописанным в ГК РФ.

Как того требуют авторы закона, любой договор для признания его действительным должен включать в себя обязательные юридические реквизиты. Такое условие распространяется и по отношению к ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

  1. Вводная часть.
  2. Дата и место составления документа.
  3. Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
  4. Предмет договора.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Цены и расчеты.
  7. Срок действия соглашения.
  8. Порядок прекращения и изменения отношений.
  9. Способы разрешения спорных вопросов.
  10. Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
  11. Реквизиты и подписи сторон.

Кроме того, все документы, особенно составленные в письменной форме (а к ним относится и ДДУ), должны по своему оформлению отвечать требованиям ГОСТа №65 от 03.03.2003 г. Помимо вышеуказанных, в соглашении должны быть:

  • на каждом листе — отступы полей определенной величины;
  • заголовок к тексту (в рассматриваемом случае – надпись «Договор долевого участия»);
  • указаны номера страниц;
  • справочные данные об организации;
  • отметка о наличии приложений;
  • ОГРН, ИНН, КПП;
  • оттиск печати и т.д.

И хотя концепция подобных требований больше рекомендательного характера, не стоит ими пренебрегать. Ведь чтобы документ имел полную юридическую силу, будет лучше, чтобы и составлен он был безупречно.

Существенные условия ДДУ

Все условия, которые должны содержать договора (в том числе и договор долевого участия в строительстве), можно поделить на две большие категории:

  • существенные – без которых не обойтись, в противном случае договор будет признан недействительным;
  • дополнительные – добавляются индивидуально в каждое отдельное соглашение, в зависимости от конкретной ситуации или каких-то конкретных особенностей.

В статье сайта «Как правильно оформить договор долевого строительства» рассказано о том, что должен содержать в себе этот документ. Здесь же подробнее остановимся на наиболее существенных из них.

Ст.4 ФЗ №214 предъявляет исчерпывающий список, в котором приведены обязательные условия договора долевого участия в строительстве. А именно:

  1. Подробное описание объекта долевого строительства (он же является предметом заключенного соглашения). Под описанием подразумевается:
  • наличие планов, схем, чертежей строящегося жилого помещения,
  • адрес, этажность, общая площадь всего дома и каждой квартиры отдельно, наличие лоджий, веранд;
  • материал стен и межэтажных покрытий;
  • сейсмоустойчивость, энергоемкость;
  • газификация либо ее отсутствие;
  • нежилые и хозпомещения – подвалы, чердаки, лифтовые шахты и т.п.
  1. Общая цена договора, порядок уплаты, сроки, размеры взносов. Денежные средства платятся единовременно либо определенными частями. Часто указывается цена за квадратный метр помещения, а общая стоимость жилья определяется путем математических подсчетов.
  2. Срок передачи достроенного и введенного в эксплуатацию объекта от застройщика дольщику. Он может быть определен конкретной датой (например, не позднее 31.12.2017 г.) либо периодом времени (например, не позднее IV квартала 2017 г.). Стоит обратить внимание, что правильнее, когда в договоре будут присутствуют 2 срока: срок окончания возведения объекта и срок непосредственной передачи его дольщику.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Устанавливается на определенную дату либо временной отрезок. Закон определяет пять лет и более, предоставляя застройщику самому обозначать этот срок более точно.
  4. Способы, обеспечивающие исполнение оговоренных обязательств застройщиком.
  5. Состояние, в котором жилье будет передано (чистовая либо черновая отделка, наличие электропроводки, водоотведения, сантехники и т.п.).
  6. Заключительные положения (порядок расторжения договора, разрешения споров, действия при форс-мажорных обстоятельствах и т.п.).

Дополнительные пункты ДДУ

В конечном счете, дополнительные пункты договора долевого участия – это более развернутое и подробное изложение его основных положений. Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин. Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

  1. Порядок возможного изменения размера жилой площади (как в сторону увеличения, так и уменьшения).
  2. Порядок изменения стоимости объекта. К примеру, повышение цены квадратного метра будет происходить каждые полгода либо по причине возможного оговоренного изменения площади.
  3. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
  4. Допустимость неоднократности сдачи жилья с указанием их возможного количества и сроков.
  5. Время, отведенное для устранения обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
  6. Информация о порядке управления будущим домом, сроках начала оплаты коммунальных платежей.
  7. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Позволительно ли дольщику менять условия договора?

По сложившейся практике, когда участник долевого строительства приходит в офис строительной фирмы, у которой он собирается приобрести жилье в строящемся доме, ему предлагают уже готовый вариант соглашения. В нем застройщик на свое усмотрение прописывает все условия договора участия в долевом строительстве. Многие будущие дольщики не знают, что совсем не обязательно подписывать именно то, что предложено. Не будем скрывать, а если кто и знает, то попросту стесняется или считает неудобным отказаться от такого варианта. А между тем, этот документ не является единственным и неизменным.

Неспроста название соглашения – «договор». Ведь он должен выражать взаимные желания обеих сторон. Нормы и ГК РФ, и ФЗ №214 позволяют участнику долевого строительства право вносить изменения в представленный ему экземпляр договора. Конечно, сами его существенные условия поменять не получится, а вот поспорить с их формулировкой – можно. Кроме того, позволительно отказаться от некоторых дополнительных необязательных условий либо наоборот, внести свои.

Допустим, застройщик может добавить к существенным условиям договора еще один пункт о том, что если вдруг образуется дополнительная площадь приобретаемого жилья, то будущий владелец будет обязан доплатить за вновь образовавшиеся квадратные метры. Не возбраняется либо совсем исключить такое условие по требованию дольщика, либо внести в него корректировки. К примеру, указать, что площадь может прибавиться не более чем на определенное количество единиц.

Или другая ситуация. Некоторые недобросовестные застройщики включают в ДДУ в качестве обязательного условие о том, что они самостоятельно оформляют достроенную квартиру в собственность. А дольщик должен им за это заплатить. Ни один закон не прописывает подобную процедуру как непременную, а, следовательно, участник долевого строительства вполне может отказаться от такой навязанной услуги и совершить регистрацию прав самостоятельно.

Куда обратиться за помощью по изучению и изменению ДДУ

Нужно быть готовым к тому, что застройщики редко и весьма неохотно идут на предложения будущих дольщиков внести изменения в договор, который ими сделан «под себя». Без профессиональной подготовки и специальных познаний простому обывателю будет тяжело «держать оборону». А потому стоит прийти на подписание договора с юристом.

Кроме того, клиенту вовсе не обязательно подписывать договор именно в тот день, когда он пришел в офис. Никто не может ему запретить взять договор с собой для изучения на несколько дней. И вот тут самым правильным будет обратиться с таким документом в юридическую контору. Где уже на месте, в спокойной обстановке, не торопясь, внимательно изучить текст и проконсультироваться со специалистом.

Как видно из всего вышесказанного, договор долевого участия в строительстве по своей структуре является довольно сложным документом. Недаром порой его изложение занимает не один десяток листов. Нельзя преуменьшать важность этого соглашения в области регулирования правоотношений между дольщиком и застройщиком. Без преувеличения будет сказать, что здесь важна чуть ли не каждая буква.

Не ошибется тот, кто обратится в Общество защиты прав дольщиков. Наши специалисты вместе с Вами досконально изучат текст договора, смогут определить, какие его пункты не соответствуют закону или противоречат интересам дольщика. При необходимости помогут добиться от застройщика отмены или изменения некоторых его условий. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи.

Другие публикации:

  • Договор флористика Договор флористика Трудовой договор № Общество с ограниченной ответственностью «____», именуемое в дальнейшем «Работодатель», в лице Генерального директора ______, с одной стороны, и гражданка _________, именуемая в дальнейшем […]
  • Лащевская нотариус тольятти Нотариус Лащевская Светлана Геннадьевна +7 (499) 653-60-72 доб. 860 – Москва и МО Телефон нотариуса: +7(8482)710015 Адрес: 445051, г.Тольятти, б-р Приморский, 2 понедельник: 09:00 18:00 вторник: 09:00 18:00 среда: 09:00 18:00 […]
  • Налоговая декларация по налогу на имущество 2019 год Отчетность по налогу на имущество: изменения с 2019 года В связи со вступлением в силу закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ, отменяющего налогообложение движимого имущества, с 2019 года изменится и порядок представления отчетности по этому […]
  • Договор уступки доли в праве требования Уступка прав требования по ДДУ в строительстве между близкими родственниками Не могли бы Вы дать разъяснения по уплате НДФЛ с дохода, полученного в результате уступки прав требования по ДДУ в строительстве многоквартирного жилого дома […]
  • Договор долевого участия при покупке квартиры это Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности. Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на […]
  • Трудовой кодекс x Раздел X. Охрана труда (ст.ст. 209 - 231) Раздел X. Охрана труда См. схему "Охрана труда" См. комментарии к разделу X Глава 33. Общие положения (ст.ст. 209 - 210) Статья 209. Основные понятия Статья 210. Основные направления […]
Договор участия в долевом строительстве существенные условия