Налог на продажу доли в квартире: налог при продаже квартиры целиком (в том числе доли в ней) или по долям, способы уменьшить налог, оформление сделки >>>

Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года». Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2017 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2019 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2019 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2017 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

— либо продажной цены доли по договору;
— либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2017 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

«. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.»

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире меньше трех лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

Сумма налога:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!

При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Смотрите так же:  Трудовой договор для ип на испытательный срок

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
— сын – 333 333 руб.;
— дочь – 333 333 руб.;
— отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Налог на продажу доли квартиры полученной в наследство

Квартира была в долевой собственности более 3 лет у мамы, папы и сына. Кадастравая стоимость квартиры 9 млн. руб. (т.е, по 3 млн руб на каждого). Умер отец. По наследованию квартиру оформили на 2 доли: мама и сын. руб. Сын теперь хочет выкупить у мамы долю (по времени прошло менее 3 лет). Вопрос встал в уплате налогов. Налог платиться в размере 13% от 1/2 квартиры (с 4,5 мл. руб) или все таки как то учитывается тот факт, что раннее и сын и мама владели по 1/3 квартиры более трех лет и оплате подлежит только % с суммы 1,5 млн. руб. Спасибо

08 Апреля 2017, 15:56 Юлия, г. Москва

Ответы юристов (4)

То, что доли собственников впоследствии прирастали, не влияет на срок владения квартирой (более 3 лет). Поскольку квартира была в долевой собственности более 3 лет, то никакой налог платить не нужно.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 22 октября 2012 г. N ЕД-4-3/[email protected]
Федеральная налоговая служба по вопросу предоставления имущественного налогового вычета при продаже квартиры сообщает следующее.
Квартира с 1993 г. находилась в общей совместной собственности семьи из четырех человек. После смерти одного из собственников в 2002 г. его доля после выделения долей перешла по наследству к бабушке налогоплательщика, которая стала собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру. После смерти бабушки в 2010 г. ее доля перешла по наследству к налогоплательщику, в результате чего в собственности налогоплательщика находились 3/4 доли в праве собственности на данную квартиру. Впоследствии квартира была продана.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, пропорциональные его доле в праве собственности на данную квартиру, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации.
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
22.10.2012

С Уважением, Олег Рябинин.

Есть вопрос к юристу?

Сын теперь хочет выкупить у мамы долю (по времени прошло менее 3 лет). Вопрос встал в уплате налогов.
Юлия

А зачем такая сложная схема? Не думали по договору дарения? Мама с сыном — близкие родственники, поэтому вопрос о налоге в принципе не должен возникнуть. А между собой деньги можно и без договора передать.

Уточнение клиента

Здравствуйте! Принципиально оформить договор купли — продажи. Тк под него берется ипотека с материнским капиталлом

08 Апреля 2017, 16:26

Прежде всего следует сказать, что с точки зрения налогообложения будет также выгодно, если сын подарит матери свою долю. Так как в этом случае ни у него не возникнет налогооблагаемого дохода, ни у матери (на основании п.18.1 ст.217 НК РФ). То есть налог не будет платить никто.

Налог платиться в размере 13% от 1/2 квартиры (с 4,5 мл. руб) или все таки как то учитывается тот факт, что раннее и сын и мама владели по 1/3 квартиры более трех лет и оплате подлежит только % с суммы 1,5 млн. руб. Спасибо

Но если вы все-таки хотите составить именно договор купли-продажи, то в любом случае будет считаться, что срок владения сына исчисляется с момента приобретения 1/3 доли. Несмотря на то, что в последствии доля изменялась. То есть при продаже у него не будет возникать доход на основании п.17.1 ст.217 НК РФ, так как недвижимостью он в общей сумме владеет более 3х лет. То есть в этой ситуации тоже налог не возникает ни у матери, ни у сына.

Смотрите так же:  Лицензия на хранение охотничьего ружья

Таким образом, не нужно платить налог даже с 1,5 млн.

В соответствии с п.4 ст.1152 ГК РФ «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».

Но вы и ранее владели недвижимостью, просто доли имели место изменяться.

От налогообложения освобождаются доходы физических лиц от продажи любого имущества (включая коммерческую недвижимость и иную нежилую недвижимость), если срок владения таким имуществом превышает 3 года, в любом объеме. (НК РФ п. 17.1 Статьи 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения))http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/

Тут главное, что у вас общий срок владения квартирой более 3-х лет — это дает возможность по ст. 217 НК РФ — освобождения от налога как такового.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как в 2018 году уйти от налога при продаже доли в квартире, которая куплена в 2017?

Добрый день. Подскажите. в 2017 году с сестрой продали квартиру однокомнатную за 1580 000 руб (в собственности была более 3-х лет) и купили двухкомнатную квартиру за 1740000 руб по 1/2 доле принадлежит мне и сестре. В 2018 году я получила материнский капитал и хочу выкупить у сестры долю с использованием ипотечного кредита за 980 000 руб. Подскажите нужно будет уплатить моей сестре налоги с продажи доли и какие? И как можно уйти от налога?

Ответы юристов (4)

ей надо будет заявить налоговый вычет по ст.220 НК в размере не более 1 млн. руб. подав декларацию, при этом цена продажи доли не должна быть менее 70% от ее кадастровой стоимости.

Уточнение клиента

Спасибо, за ответ. Подскажите еще по вопросу возврата НДФЛ. Ипотеку планируем брать на мужа, но в право владения долей в квартире войдут все (двое детей, я и муж), как я поняла это одно из условий использования материнского капитала на приобретение жилья. Так вот, при покупке у близких родственников вычет получить нельзя. Получит ли мой муж по итогам этой сделки вычет по НДФЛ?

19 Февраля 2018, 21:35

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Полностью поддержу коллегу Чернобавского. Вот что по этому поводу указывает Минфин

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. N 03-04-05/56544

17 октября 2017

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 01.01.2016 — находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру.

В случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента
В.А. Прокаев

Таким образом Ваша сестра сможет получить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже своей доли. С уважением Евгений Беляев

Получит ли мой муж по итогам этой сделки вычет по НДФЛ?

если стоимость доли не будет ниже рыночной ее цены, то сможет, т.к. под действие п.5 ст.220 НК он подпадать не будет, но в расходах на приобретение МК не учитывается опять же по п.5 ст.220

Уточнение клиента

т.е. если доля стоит 980000 руб, то НДФЛ можно вернуть с 980000-453000=527000 руб?

19 Февраля 2018, 21:54

т.е. если доля стоит 980000 руб, то НДФЛ можно вернуть с 980000-453000=527000 руб?

да + с сумы % по ипотеке

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог на продажу доли квартиры, выкупленной у жены

— в 1999-м году женился

— в 2000-м (в браке) куплена квартира на имя жены

— в 2009-м дарственная от жены на 50% долю на мое имя

— в 2012-м я выкупил остальные 50% за 3 млн. рублей (регистрация 16 марта, акт подписан 15 сентября)

— в 2013-м получил налоговый вычет на 260тр

— в 2014-м в начале собираюсь продать квартиру за, например, 8млн. рублей

— подлежит ли уплате 13% налог с 50% доли, купленной в 2012-м году, ибо не прошло 3 года? Учитывая историю ее покупки в браке.

— с какой суммы уплачивается налог, 3 млн. или 4 млн.?

— если сумма сделки составит не 8млн. руб., а 5-6 млн., существует ли на сегодня практика со стороны налоговой сравнивать цену сделки с рынком? Может ли такая сделка вызвать интерес налоговой или дополнительные проблемы?

— есть ли способы оптимизировать и не платить этот налог? Например, по договору растянуть оплату до марта 2015 и пр.?

Ответы юристов (4)

Здоавствуйте! В данном случае срок владения квартирой будет исчисляться с приобретения 1/2 доли в праве, т.е. с 2009 года. После приобретения в 2012 году оставшейся 1/2 доли в праве Вы увеличили свою долю, но при этом объект недвижимости не изменился.

По этому поводу есть письмо Минфина или ФНС сейчас попробую найти.

То есть при продаже квартиры в 2014 году налог уплачивать не нужно и декларация также не подается.

Есть вопрос к юристу?

— подлежит ли уплате 13% налог с 50% доли, купленной в 2012-м году, ибо не прошло 3 года? Учитывая историю ее покупки в браке.

Да, подлежит. Учитывая, что право собственности документально возникло на основании договора дарения (50%) и договора купли-продажи (50%), то вопрос о том, каким образом квартира была куплена ранее женой и, возможно, являлась общей совместной собственностью супругов, юридического значения иметь не будет. Вы придали правовой статус приобретению Вами данной квартиры данными двумя договорами.

— с какой суммы уплачивается налог, 3 млн. или 4 млн.?

Налог уплачивается с суммы дохода. Согласно ст. 209 Налогового Кодекса РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками.

Доходом является стоимость продажи квартиры в полном объеме, т.е. 8 млн. рублей.

В силу п.17.1. ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

То есть, доход от продажи части квартиры, полученной в дар более 3 лет назад, не подлежит налогообложению.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 210 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Таким образом, в отношении доли, приобретенной по договору купли-продажи вы вправе уменьшить сумму дохода на сумму расходов, понесенных на ее приобретение. Таким образом, налогообложению будет подлежать 1 млн. руб. (4 (доход) минус 3 (расходы)).

То есть, общая сумма к уплате составит 1 млн. *13% = 130 000 руб.

— если сумма сделки составит не 8млн. руб., а 5-6 млн., существует ли на сегодня практика со стороны налоговой сравнивать цену сделки с рынком? Может ли такая сделка вызвать интерес налоговой или дополнительные проблемы?

Смотрите так же:  Как платить налог ндфл за работника

В вашем случае такого риска нет. Вы вправе устанавливать цену по своему усмотрению. Тем более, что сумма продажи не слишком существенно отличается от рыночной. Это позволит Вам избежать уплаты налога, т.к. при стоимости продажи 6 млн. руб. (и менее) стоимость налогооблагаемого дохода составит 3 млн. руб., что равняется сумме расходов на приобретение и исключает уплату налога.

— есть ли способы оптимизировать и не платить этот налог? Например, по договору растянуть оплату до марта 2015 и пр.?

Сумма налога в любом случае будет рассчитываться от стоимости дохода независимо от того, что его получение будет рассрочено. Вариант с продажей за сумму, менее 6 млн., будет приемлемым.

Я так понял из письма, что увеличивая объект приобретением доли в праве момент приобретения следует считать с первоначальной регистрации объекта недвижимости.

ПИСЬМО
от 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58
Минфин России
рассмотрел письма по вопросу налогообложения доходов физического лица,
полученных им от продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой
собственности, и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее — Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или
нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность
возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества,
которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи)
либо не подлежит разделу в силу закона.
Кроме того, в
соответствии с п. 40 разд. IV Постановления Правительства
Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при
регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с
законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника
долевой собственности идентифицируется одним номером государственной
регистрации.
Кроме того, в
соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер присваивается только
объекту недвижимости в целом.
Таким образом, у
участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля
в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
При этом, приобретая
долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или
получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в
указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним.
Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей
долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем
прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
Учитывая изложенное,
право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом,
комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента
первоначальной государственной регистрации права собственности на данное
имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при
изменении состава собственников данного имущества.

Кроме того, в
соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава
собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество
или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не
влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.
При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава
собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого
изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у
участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного
получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с
изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из
сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной
регистрации права собственности на указанное имущество.
В соответствии с п. 17.1 ст.
217 Кодекса с 1 января 2009 г. доходы, получаемые физическими лицами,
являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий
налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая
приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и
долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три
года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности
налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению налогом на
доходы физических лиц.
Учитывая
вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик,
земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от
изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более
трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению
налогом на доходы физических лиц.

По Вашим вопросам имеются следующие разъяснения ФНС и Минфина

ПИСЬМОот 18 апреля 2011 г. N КЕ-4-3/[email protected]ПО ВОПРОСУНАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА, ПОЛУЧЕННЫХИМ ОТ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯВ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ Приложение МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58Минфин России рассмотрел письма по вопросу налогообложения доходов физического лица, полученных им от продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, и сообщает следующее.В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.Кроме того, в соответствии с п. 40 разд. IV Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.Кроме того, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.Кроме того, в соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса с 1 января 2009 г. доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.Учитывая вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик, земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.Заместитель Министра финансовРоссийской ФедерацииС.Д.ШАТАЛОВ

То есть, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

Если Вы в 2009-м зарегистрировали 50% доли в свою собств.,

— в 2012-м приорели остальные 50%, то моментом права собственности считается 2009 г. Следовательно при продаже жилья в 2014 г., платить НДФЛ со второй доли НЕ требуется.

Таким образом, Вы освобождены от уплаты НДФЛ при продаже Ващей квартиры.
С уважением Ф. Тамара

Другие публикации:

  • Порядок заполнения декларации по единому налогу на вмененный доход Приложение N 3. Порядок заполнения налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности Приложение N 3к приказу Федеральной налоговой службыот 4 июля 2014 г. N ММВ-7-3/[email protected] Порядок заполнения […]
  • Можно ли использовать материнский капитал до 3 лет если нет жилья На что можно потратить материнский капитал в 2019 году до 3 лет? Раньше семьям разрешалось расходовать средства материнского капитала (МСК), не дожидаясь исполнения ребенку 3 лет, только на погашение кредитных обязательств, связанных с […]
  • Нотариус мфц Нотариусы против передачи МФЦ функции удостоверения подписи при регистрации юрлиц ФНП не одобряет возможный переход к МФЦ полномочия удостоверять наравне с нотариусами подлинность подписи заявителя при подаче документов на регистрацию или […]
  • Бухгалтерская отчетность организации оао за 2012 Бухгалтерская отчетность АО "Атомэнергопром" Финансовая (бухгалтерская) отчетность за 2015 год: Финансовая (бухгалтерская) отчетность за 2014 год: Финансовая (бухгалтерская) отчетность за 2013 год: Финансовая (бухгалтерская) отчетность за […]
  • Силовая пенсия ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ В ПЕНСИОННОЙ СИСТЕМЕ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. Отделение Пенсионного фонда России по г. Севастополю информирует, клиентские службы отделов ПФР […]
  • Приказ 12 36 Зарегистрировано в Минюсте РФ 2 декабря 2011 г. N 22478 ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПРИКАЗ от 30.01.12 N ММВ-7-6/[email protected] ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМАТОВ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ВЫСТАВЛЕНИИ И ПОЛУЧЕНИИ СЧЕТОВ-ФАКТУР В ЭЛЕКТРОННОМ […]
При продаже доли квартиры надо ли платить налог