Оглавление:

Разъясняем законодательство

Про размещение магазина в жилом доме

Вопрос: Я проживаю в 9-ти этажном жилом доме по ул. Союзная г. Курска. На первом этаже нашего дома когда-то было отделение сберкассы. Сейчас переделывают в мясной магазин. Никто не согласовал с жильцами размещение в нашем доме магазина. Мы беспокоимся, что магазин, в котором установлены мощные холодильники и другое оборудование, будет много потреблять электроэнергии и воды, и в связи с этим возрастут расходы жильцов на общедомовые нужды. Как в этом случае будут распределяться расходы за потребление электроэнергии и воды на общедомовые нужды? Должны ли были согласовать с жильцами дома размещение магазина?

Отвечает старший помощник прокурора города Курска Светлана Лунева: Согласно требованиям СП 2.3.6-1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, строенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения.

Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.

При этом, в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м 2 .

В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, если помещение, в котором предполагается размещение магазина, находится в собственности лица, его размещающего, то согласование с собственниками помещений многоквартирного дома на его размещение не требуется.

При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, если помещение, в котором предполагается размещение магазина, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, то принятие решения о пользовании им относится в силу положений п. 3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

По вопросу оплаты владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, разъясняю следующее.

В соответствии со ст.ст. 39, 153, 154 и 158 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Вопросы оплаты коммунальных услуг регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее — Правила предоставления коммунальных услуг).

Согласно пункту 44 Правил предоставления коммунальных услуг объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

В случае, если объемы поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом многоквартирном доме определяются по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, и не фиксируются коллективным (общедомовым) прибором учета многоквартирного дома, то обязанность потребителей, использующих нежилые помещения, оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, сохраняется.

Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда

Для открытия магазина в жилом доме потребуется согласие соседей

Как пишет РГ, новый порядок будет справедливым, ведь именно соседи заведений больше всего страдают от шума, запахов или даже насекомых, которые идут от продовольственных точек за стеной.

Чтобы разместить заведение в жилом доме, нужно будет согласие соседей сверху и соседей «сбоку», а также одобрение от как минимум 2/3 жильцов подъезда.

Торговую точку можно открыть только на первом этаже.

Одобрение жильцов нужно и сейчас: протокол общего собрания собственников помещений, на котором принято соответствующее решение. Но сегодня не предъявляется обязательного требования, чтобы среди одобривших были непосредственные соседи.

Эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС Игорь Кокин напоминает: «Решение жильцов зависит от того, что откроется: парикмахерская или магазин. Остается риск для жителей, которые согласились видеть в своем доме аптеку, а получили пивной магазин».

Смотрите так же:  Осаго медведево

Открыть магазин в жилом доме разрешат при согласии 2/3 жильцов подъезда

Минстрой подготовил проект поправок в некоторые статьи Жилищного кодекса РФ, который позволят изменить процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Сейчас для этого требуется написать заявление в органы власти и приложить пакет документов, прописанных в статье 23 ЖК РФ. В Министерстве строительства считают, что дополнительно необходимо получить согласие 100% жильцов подъезда, где планируется открыть офис или торговую точку. Это же согласие необходимо будет для проведения перепланировки.

Свою позицию на законопроект уже высказали эксперты Министерства экономического развития. Они считают, что порядок получения разрешения на открытие на первых этажах многоэтажек магазинов и офисов, действительно, надо пересмотреть. Но желающему перевести жилое помещение в нежилое, скорее всего, не удастся заручиться поддержкой 100% голосов жильцов. Поэтому в Минэконоразвития считают, что достаточно получить согласие только 2/3 жильцов, высказанных в ходе общего собрания собственников. Чиновники из экономического блока правительства в заключении на законопроект подчеркнули также, что он вводит новые избыточные требования, хотя необходимость получить согласие жильцов на открытие магазина в целом поддерживают.

Между тем сами предприниматели считают, что идея получать согласие жильцов на перевод жилого жилья в нежилое и его перепланировку, с одной стороны, может ускорить процесс, а с другой – усложнить его. Поэтому если власти действительно хотят помочь бизнесу, они должны пересмотреть нормы статьи 22 ЖК РФ, где прописаны условия открытия офисов и магазинов в многоэтажках.

Открываете магазин в жилом доме – приготовьтесь к трудностям

Магазин в жилом доме удобен для жильцов спальных районов. Такой бизнес легко конкурирует с сетевиками благодаря эффекту «своего магазина на районе». Клиенты – жильцы дома, в котором открыт магазин: главы семейств, забывшие докупить молоко и хлеб в супермаркете, мамы с детьми, гуляющие во дворе, школьники, возвращающиеся домой.

Открыть магазин в жилом доме можно двумя способами. Первый – арендовать уже подготовленное юридически помещение. Вариант второй – купить квартиру на первом этаже многоэтажки и оформить в соответствии с требованиями законодательства.

Такой бизнес специфичен: сложности в оформлении, чуткий взор соседей, которые незамедлительно сообщат о нарушениях в инстанции. Соседи «сверху» и «сбоку» жалуются на шум, скопление автомобилей и вибрации.

  1. Подбор квартиры. Торговать можно только на первом этаже, поэтому остальные варианты можно не рассматривать при поиске недвижимости. А вот на популярность и населенность района нужно обратить внимание. Кто основной клиент? Молодые семьи в перспективном районе или пенсионеры в «старом фонде». От этого зависит ассортимент продуктового магазина или вовсе выбор торговой ниши.
  2. Покупка жилой квартиры и перевод в нежилой фонд. После покупки оформление недвижимости под торговлю займет до 70 дней. За это время новый владелец выписывает оттуда всех жильцов, согласовывает перепланировки в администрации, получает одобрение жильцов, подает заявление на перевод помещения в статус «нежилое».
  3. Поиск поставщиков и договоренности. На фоне 1,5-2 месячного оформления помещения предприниматель ищет поставщиков оборудования (стеллажи, холодильные камеры, касса, товар), заключает договоры, готовится к открытию.
  4. Оформление ИП или ООО. Для найма работников и подписания договоров с поставщиками бизнесмен получает официальный статус. Вид правовой собственности зависит от целей и объема бизнеса. В большинстве случаев достаточно ИП – проще с документами и учетом, меньше штрафов. Преимущества ООО – работа с НДС и торговля алкоголем.
  5. Оформление документов. Исполнение требований СЭС и МЧС по гигиене и пожарной безопасности.
  6. Реклама. На первоначальном этапе – вывеска и размещение в интернете, например на картах гугл, яндекс и 2GIS. Это поможет первым покупателям сориентироваться и попасть в новый магазин. Привлечь людей поможет WiFi-радар. Это приспособление в виде роутера раздает бесплатный интернет на 15-30 метров вокруг магазина и «ловит» данные прохожих. Это помогает показать платную рекламу через сеть только тем пользователям, которые потенциально могут стать покупателями.
  7. Открытие. Предприниматели, которые запускали 2-3 магазина, рекомендуют в первый месяц уменьшить розничную наценку до 10-15%. За месяц это не убьет рентабельность проекта, зато привлечет покупателей и запустит «сарафанное радио».

Рис. 1. Продуктовый магазин в формате «у дома»

Где получить разрешения

  • ИП или ООО регистрируют в налоговой по месту жительства предпринимателя.
  • Разрешение на изменение статуса помещения выдает администрация после экспертизы.
  • СЭС и МЧС выдают заключения о соответствии гигиеническим и противопожарным требованиям.

Документы при переводе недвижимости в статус «нежилое» подаются в администрацию города:

Видео о том, как это сделать

Нормативы и акты

Заявление от собственника с описанием просьбы о переводе

Часть 4 статьи 22 ЖК РФ – описан пошаговый процесс

Документы, подтверждающие право собственности (кадастровый паспорт, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации)

Градостроительный кодекс – подробно о требованиях к помещению

Технический паспорт. Все перепланировки должны быть актуализированы

ФЗ от 13.07.15 №218-ФЗ – о регистрации недвижимости

План многоэтажного дома. Берут в ЖКУ. Эксперты оценят возможный вред для остальных собственников

Постановление ПРФ от 28.01.06 №47 – особенности жилых помещений

Письменные согласия от соседей, если изменения коснутся общедомового имущества

СНиП 31.01.03 – о требованиях к переводимым помещениям

Проект по перепланировке

СанПиН 2.1.2.2645-10 – нормы для помещений

Отказать могут по следующим причинам:

  • Не предоставлен полный пакет документов.
  • Новый проект не соответствует требованиям закона.
  • Часть, долю перевести в «нежилое» нельзя.
  • Помещение не должно быть обременено (аренда, залог, ипотека).
  • В помещении не должен проживать собственник либо третьи лица.
  • Не выделен отдельный вход (через подъезд попадать в магазин нельзя).

Режим работы. Получится ли работать круглосуточно

После неоднократных поправок к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» с 01.10.15 все же разрешено магазинам работать после 23 часов.

Смотрите так же:  Как заверить большой документ

С 1 июля 2018 года запрещено работать круглосуточно новым магазинам, старые – без изменений. Однако, если дом пройдет капремонт или реставрацию, новые требования будут предъявлены и к старым магазинам, т.е. работа до 23 часов. Это вызвало волну возмущений, потому что даже нешумная аптека обязана закрыться на ночь. Возможны изменение и уточнения в законодательстве для некоторых видов магазинов.

Требования к помещению

Согласно п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»:

  • Магазины, встроенные в жилые дома, должны быть с отдельными входами, изолированными от жилой зоны. Стоянка для персонала не может быть внутри двора.
  • Нельзя завозить или увозить продукцию со стороны двора жилого дома или стороны, на которую выходят окна квартир.
  • Специальные помещения для загрузки можно не оборудовать, если магазин не более 150 кв. м.

Рис. 2. Пример неправильного подвоза продуктов

Канализация и вентиляция не объединяются с коммуникациями многоквартирного дома. При нарушении законодательство требует остановку деятельности до 60 дней, до устранения замечаний Роспотребнадзора.

Разгрузка товара в магазин

Согласно п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01, в магазины, расположенные в многоквартирных домах, завозить товар ночью (с 23.00 до 7.00) нельзя. Загружать товар можно с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.

Если проверка выявит нарушение, выдадут предписание об устранении. На практике 80% многоквартирных домом «по умолчанию» не могут обеспечить выполнения требований по правильной разгрузке товара. Поэтому судебная практика на стороне предпринимателей. На Волге после арбитражного разбирательства бизнесмена не наказали, т.к. его продуктовый магазин был размещен в центральной части жилого дома. Имел отдельный выход с торца здания. Помещения по бокам принадлежали другим предпринимателям, и он не мог обеспечить выполнение требования, потому что окна жилого дома выходили как во двор, так и на внешнюю сторону.

Шум и вибрации – как избежать жалоб жильцов

Так как магазин – это часть дома, то нормы шума и вибраций такие же, как и в жилых домах. Если шум холодильников побеспокоит соседей, Роспотребнадзор оштрафует на 18 000 руб.

Запрещено оборудовать холодильные камеры, подъемники и машинные отделения под или рядом с жилыми постройками. Так, в Нижегородской области под магазином находились 4 холодильные камеры. Грузовой лифт доставлял замороженные продукты на первый этаж магазина. Жильцы пожаловались на шум. Роспотребнадзор приостановил работу магазина на 30 суток. Бизнесмен подал апелляцию, но проиграл, лифты пришлось убирать.

Что можно продавать

Популярный вариант – продуктовый магазин на первом этаже жилого дома. Можно открыть и магазины другого вида. Площадь не должна превышать 1000 кв. м.

Справка. Запрещено открывать специализированные рыбные и овощные магазины. Торговать москательно-химическими товарами, взрывоопасными или пожароопасными материалами, синтетическими коврами, запчастями, автомаслами запрещено. Похоронные бюро, общественные уборные, трансформаторные станции, рентген-кабинеты тоже под запретом.

Все то, что вредит окружающей среде, ведет к запаху или создает опасность для жильцов, запрещено.

В многоэтажном доме можно разместить:

  • детский сад (не более 10 детей);
  • пункт приема врача;
  • аптеку;
  • массажный салон;
  • бухгалтерские и аудиторские услуги;
  • парикмахерские, салоны красоты (не более 300 кв. м);
  • кафе и рестораны (до 50 посадочных мест, не более 250 кв. м) без громкой музыки;
  • прачечные с производительностью до 75 кг в смену;
  • пивной магазин*.

Рис. 3. Салон красоты в жилом доме как альтернатива магазину

Рис. 4. Аптека в жилом доме

Справка. На федеральном уровне продавать пиво в домах не запрещено. Однако краевые или областные власти могут запретить на местном уровне. Например, в Краснодаре не продают пиво в общепите с 23 до 11 утра, если кафе находится в жилом доме. В Оренбурге же нельзя продавать алкоголь на розлив вне кафе.

Как открыть магазин в жилом доме в 2018 году? Пошаговая инструкция

Рассказываем, как самостоятельно открыть продуктовый магазин, аптеку или алкомаркет в жилом многоквартирном доме в Москве или любом другом городе России.

Можно ли открыть магазин в жилом доме в 2018 году?

В связи с нехваткой коммерческих помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах всё большую популярность набирает перевод квартир в нежилой фонд с последующей сдачей под офисы и магазины. Конечно, такое соседство не всегда радует жильцов дома, но с точки зрения закона здесь нет никаких нарушений, ведь переоборудование жилого помещения в коммерческое — вполне законная операция.

Однако не стоит забывать о том, что для открытия магазина в жилом доме бизнесменам необходимо соблюсти целый ряд требований, среди которых:

  • Наличие отдельного входа;
  • Согласование перепланировки помещения;
  • Отсутствие проживающих внизу соседей.

Какой магазин можно открыть в жилом доме в 2018 году?

Вы решили открыть магазин в жилом многоквартирном доме? Прежде всего, мы рекомендуем внимательно ознакомиться с местным законодательством по этому вопросу. Например, в Москве строительные нормы не позволяют устаивать в жилых домах:

  • Бани и сауны;
  • Кафе, рестораны и клубы, работающие после 11 вечера;
  • Магазины ритуальных принадлежностей;
  • Магазины химических товаров;
  • Прачечные и химчистки;
  • Рыбные и овощные магазины;
  • Склады оптовой торговли.

То есть, если вы откроете магазин по продаже свежей рыбы и морепродуктов в подвале дома где-нибудь в Марьино или Бутово, ваши соседи имеют полное право обратиться с жалобами в прокуратуру и Мосжилинспекцию.

Открытие магазина в жилом многоквартирном доме: плюсы и минусы

Вы сомневаетесь, стоит ли открывать магазин в многоквартирном доме? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы такого решения.

К основным преимуществам магазина на первом этаже жилого дома можно отнести следующее:

  • Переоборудование и реконструкция нежилого помещения стоит намного дешевле, чем строительство отдельно стоящего магазина;
  • Если вы являетесь собственником квартиры, которая будет переведена в нежилое коммерческое помещение, у вас появится возможность существенно сэкономить на аренде магазина;
  • Магазин рядом с домом или в самом доме является более удобным для покупателей — необходимые товары и услуги находятся у них буквально «под боком».

Теперь о недостатках:

  • Если вы открываете магазин «с нуля», вам потребуется провести перепланировку квартиры, что потребует определенных временных и денежных затрат;
  • Содержание коммерческого помещения обойдётся дороже, чем содержание жилой квартиры, так как возрастут коммунальные платежи;
  • Перед открытием магазина потребуется получить согласие 100% собст­венников квартир на устройство предприятия;
  • После открытия магазина возможны жалобы от недовольных соседей (например, на неприятные запахи или на шум от посетителей).

Магазин на первом этаже жилого дома: основные требования в 2018 году

Действующее российское законодательство выдвигает следующие требования к магазинам, находящимся в жилых домах:

  • Предприятия торговли могут размешаться исключительно в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам;
  • Дом, в котором находится магазин, не должен быть аварийным;
  • Деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха и труда людей в жилых зданиях;
  • Магазин в жилом доме должен иметь входы, изолированные от жилой части здания;
  • Автостоянка для персонала магазина должна располагаться за пределами придомовой территории;
  • Магазину запрещается производить погрузку материалов и продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры;
  • Загрузка должна выполняться с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей.

Открыть магазин в жилом многоквартирном доме: пошаговая инструкция от юриста в 2018 году

Если вы планируете самостоятельно открыть магазин на первом этаже жилого дома в Москве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Смотрите так же:  Выплаты при увольнение по ликвидации

Шаг 1: перевод жилого помещения в нежилое

Так как открытие магазина в жилой квартире запрещено законом, в первую очередь вам необходимо перевести помещение в статус нежилого. Как это правильно сделать? Подробную пошаговую инструкцию вы можете найти в нашей статье Перевод жилого помещения в нежилое в Москве: пошаговая инструкция.

Обратите внимание! Письменное согласие соседей (в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома) требуется только на этом этапе. Отдельное разрешение жильцов дом на ведение бизнеса получать не обязательно.

Шаг 2: перепланировка помещения

Как уже было сказано выше, в России существуют определенные требования для коммерческих помещений, которые находятся в жилых домах (например, магазин должен иметь отдельный вход). Для того чтобы «подогнать» помещение под требования закона вам необходимо получить разрешение на перепланировку квартиры под магазин.

Шаг 3: регистрация в налоговых органах

Последний шаг перед началом работы магазина — регистрация ИП или ООО:

  • Если вы планируете начать бизнес как индивидуальный предприниматель, рекомендуем ознакомиться с нашей статьей Регистрация ИП в Москве: пошаговая инструкция в 2018 году;
  • Советы по созданию общества с ограниченной ответственностью вы можете найти в материале Регистрация ООО в Москве: пошаговая инструкция в 2018 году.

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Как открыть магазин в жилом доме?

Хочу открыть магазин! Наверное, именно с этой мысли начинает торговый бизнес современный предприниматель. После регистрации необходимых документов наступает время выбрать помещение. Одним из распространенных вариантов становится магазин в жилом доме.

Содержание:

Общие требования к магазинам в жилых домах

Стоит отметить, что далеко не всякое жилое помещение подойдет для открытия магазина. Вкрадце, открытие магазина в жилом доме возможно в следующих случаях:

  • На первом этаже с отдельным входом либо на втором, если снизу нежилые помещения;
  • Помещение должно быть кристально чистым с юридической стороны;
  • Ваша торговая точка не должна никак затрагивать интересы жителей дома и ухудшать условия их проживания.

Любой магазин подразумевает учет товаров. Легко начать вести учет вам поможет программа Бизнес.Ру Розница. Управляйте закупками, получайте актуальную информацию о выручке и контролируйте своих продавцов не выходя из дома! Всю отчетность можно будет сформировать за 2 клика!
Попробуйте весь функционал товароучетной программы Бизнес.Ру Розница прямо сейчас>>

Другие публикации:

  • Нотариус м щелково Нотариус Щелковская. Ближайшие нотариусы к станции метро Щелковская Рядом со станцией метро Щелковская нашей системой найдено 21 нотариус в радиусе 3 километров. Ниже приведена таблица с найдеными нотариусами, а ниже таблицы - […]
  • Гатчина судебные приставы Гатчина судебные приставы Судебные приставы в Гатчине Гатчинский районный отдел судебных приставов Ленинградской области Адрес отдела: 188309, г. Гатчина, улица Карла Маркса, дом 61 Телефон: (81371) 1-02-21 Факс: (81371) 9-02-21 Старший […]
  • Пенсия 1973 года рождения Пенсионный фонд опубликовал график выхода на пенсию по году рождения: таблицы С чего все началось 14 июня премьер-министр Медведев на заседании Кабинета министров сформулировал следующие условия пенсионной реформы: выход на пенсию для […]
  • Приказ о производстве работ в условиях повышенной опасности Приказ о назначении ответственного лица за безопасное производство работ повышенной опасности ПРИКАЗ О назначении ответственного лица за безопасное производство работ повышенной опасности В соответствии с нормативными документами по […]
  • Развод автовладельцев Развод автовладельцев Столичные мошенники придумали новый способ обмана автовладельцев: они снимают один из регистрационных знаков машины и оставляют на его месте письмо, в котором предлагают автовладельцу возврат номера за 2 тыс. рублей, […]
  • Госпошлина за регистрацию прицепа в гибдд Постановка легкового прицепа на учёт в ГИБДД: стоимость, правила После покупки легковых автоприцепов необходимо: 1. поставить на учёт в ГИБДД; 2. пройти техосмотр (если юр.лицо); 3. застраховаться (если юр.лицо). Госпошлина за постановку […]
Требования к открытию магазина в жилом доме