Залог имущественных прав

Подборка наиболее важных документов по запросу Залог имущественных прав (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Залог имущественных прав

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Залог имущественных прав

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Залог имущественных прав

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Залог имущественных прав что это

На душу населения — 10444 руб., для трудоспособного населения — 11280 руб., пенсионеров — 8583 руб., детей — 10390 руб.

Крупному бизнесу

Залог имущественных прав на будущее имущество

Автор: Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

У Вас есть некие имущественные права, на будущее имущество, можно ли передать данный вид обеспечения в залог? Как кредитор будет оценивать такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. ГК РФ не дает определения имущественных прав. Однако, из научной литературы данное определение может быть сформулировано следующим образом: имущественные права — это юридически закрепленные права юридических и физических лиц владеть, распоряжаться и пользоваться определенными имущественными ценностями. По законодательству имущественные права банк может принимать в залог, совсем другое, что банки не жалуют данный вид залога, справедливо оценивая их как высоко рискованный актив.

1 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон), который четко обозначил, что принятие в залог прав на будущие объекты возможно. Согласно п. 2 ст. 336 ГК РФ в действующей редакции договором о залоге или законом может быть предусмотрено возникновение залога в отношении вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

Примечательно, что п.2 ст. 341 ГК РФ гласит, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок. Момент возникновения залога может быть зафиксирован в договоре залога или залог может возникнуть в силу закона (если например имущество не оплачено, то возникнет ипотека в силу закона) . В данном случае для банка возникает риск не возможность обращения взыскания на предмет залога, в виду форс-мажорных обстоятельств. Для снижения рисков кредитор, скорее всего, установит выдачу кредита, после оформления собственности на имущество. По существу теряется формулировка залога будущих объектов.

Залог прав на будущее недвижимое имущество

Самым распространенным залогом имущественных прав на будущее недвижимое имущество является ипотека при покупке первичных объектов недвижимости. Объект еще не построен, но право дольщика уже есть. И именно данное право будет заложено. Алгоритм регистрации залога имущественных прав

  1. Заключается кредитный договор с банком, в котором указывается что до момента получения комнаты, квартиры, коттеджа или дома из профилированного бруса — http://www.ecostroydom.ru/dom-brus.htm в собственности заложено право требования.
  2. Заключается договор ДДУ с Застройщиком
  3. ДДУ и кредитный договор подаются в Россреестр для регистрации. С более подробным списком документов можно ознакомиться на сайте Росреестра. В соответствии с п.5 статьи 5 ФЗ-102 «Об ипотеке» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
  4. Далее когда вы получите на руки договор ДДУ из регистрирующего органа, то на нем будет стоят отметка об ипотеке.
  5. Затем, когда заемщик оформит в собственность квартиру, банк обяжет заемщика подписать договор залога на эту квартиру. Как правило, данная оговорка присутствует в кредитном договоре и банк устанавливает срок подписания договора (например, договор залога на квартиру должен быть подписан не позднее даты или в течении 3 лет). Конечно данный период зависит от сроков строительства Данной позиции придерживается и арбитражный суд.

Определении Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2013 № 33-2037/2013 суд вынес решение, что ипотека будущих объектов недвижимости невозможна. т.к. банк не заключил договор залога на имущественные права, то наложить взыскание на предмет залога он не может. Между банком и заемщиком был заключен кредитный договор на приобретении квартиры в новостройке. В кредитном договоре, банк указал, что в качестве залога он принимает поручительство физических лиц и залог (ипотеку) объекта недвижимости, залоговая стоимость которого устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором долевого участия. В соответствии с п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, однако согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, ипотека будущих объектов недвижимости невозможна.

Залог прав будущего движимого имущества

В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2013 № 33-2037/2013 суд указывает на то, что залог будущих объектов движимого имущества возможен. Однако, в настоящее время, с учетом поправок введенных в ГК РФ, при передаче движимого имущества в залог, данный факт должен быть зарегистрирован у нотариуса.

Согласно п. 4 ст. 339.1. ГК РФ залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества).

Подача уведомления о залоге залогодателем или залогодержателем — это их право, а не обязанность, однако если уведомление подано, то у залогодержателя появляется обязанность оперативного направления уведомлений об изменении или прекращении залога. Однако, банк заинтересован в подаче информации в реестр, чтобы избежать схем двойных залогов.

Оператором Реестра уведомлений о залогах движимого имущества является Федеральная нотариальная палата. Сведения Реестра открыты для публики в сети Интернет по адресу: https://www.reestr-zalogov.ru/

Алгоритм регистрации имущества в реестре

  1. Залогодатель или залогодержатель передают в реестр информацию о залоге, предоставив нотариусу заполненное уведомление по форме, утвержденной Приказом Минюста от 17 июня 2014 г. №131. В котором должны быть указаны идентификационные признаки (например для транспортного средства vin номер).
    Одно уведомление включает сведения по одному договору о залоге. Если по договору о залоге в составе предмета залога несколько объектов, они включаются в одно уведомление. При подаче в личном порядке внесение информации в реестр произойдет в течение двух дней, а при подаче по электронным каналам – в течение часа. Процедура платная: регистрация в реестре уведомлений о залоге движимого имущества (300 рублей), выдача выписок из указанного реестра (40 рублей за каждую страницу выписки в пределах первой — десятой страниц включительно, 20 рублей за каждую страницу выписки начиная с одиннадцатой страницы).
  2. По итогам процедуры нотариус выдает (направляет по электронным каналам) заявителю Свидетельство о регистрации уведомления о залоге.

При заключения договора залога требуется полная идентификация предмета залога, как и при регистрации у нотариуса. Поэтому если, заемщик еще не определился с предметом, то в залог его будет оформить невозможно. В соответствии со ст.339, п.2 ФЗ №367 в залог можно оформит ВСЕ имущество приобретенное в будущем. Прописать кончено данную фразу можно это в договоре, но фактически залога нет, так он не идентифицирован. В данной ситуации банк может взять только права требования по договору купли –продажи. Схема аналогичная, как при залоге первичной недвижимости. Но случаются случаи, когда например клиент определился с предметом залога, то в данном случае будет действовать механизм, как при лизинговом финансировании. Подписывается договор купли-продажи между покупателем (заемщиком) и продавцом, заемщик оплачивает свою часть, банк финансирует свою часть. Возникает право собственности, затем идет регистрация в гос. органах (получает ПТС и т.д.).

Залог прав выручки

Залог прав выручки – залог прав, которые заемщик (исполнитель контракта) получит в будущем, в виде денежных средств, за выполненный контракт. Банк, как правило, при принятии в залог данного вида имущества, кредитует клиента на финансирование данного контракта, наивно полагая, что может контролировать целевое использование кредита. На данный момент времени банки отдают преимущество контрактам, заключённым с государственными органами или крупными коммерческими структурами. Конечно, риск задержки платежей со стороны Заказчика в данном случае сокращается. Но, если заемщик не выполнил в полном объеме свои обязательства, то конечно ему не заплатят и банк останется без залога.

Риски, которые существуют при оформлении в залог прав выручки:

Залог имущественных прав что это

Общие положения о залоге имущественных прав на недвижимость

Для нормального развития экономики необходимы денежные средства, одним из самых распространенных способов получить которые является использование привлеченных средств. При этом мало кто готов предоставить кредит или заем, не обеспечивая возможность его вернуть; особенно актуальным вопрос обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств становится во время кризиса.

Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него. В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и, прежде всего передача в залог имущества или имущественных прав, направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.

Особенностям передачи имущественных прав в залог и будет посвящена настоящая статья.

В силу норм статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Смотрите так же:  Дети для опеки в самаре

Действующее гражданское законодательство не содержит определения – что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока времени.

Но, в то же время, право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи, с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.

Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего – иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц. Так, например, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 295 ГК РФ, унитарное предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы определения предмета и целей деятельности предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

В равной степени ограничения по возможности передачи в залог имущества распространяются на те юридические лица, которые обладают имуществом на праве оперативного управления.

В случае, если имущественные права на недвижимое имущество передаются в залог без согласия собственника, это может повлечь признание такой сделки недействительной (см., например, Определение ВАС РФ от 01 августа 2008 года № 8356/08 по делу № А41-К1-10034/05).

Основы правового регулирования залога установлены главой 23 ГК РФ и Законом РФ № 2872-1 от 29 мая 1992 года «О залоге» (далее по тексту – Закон «О залоге»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

К предмету залога ГК РФ относит всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).

Очевидно, что в состав имущества, которое можно передать в залог, можно отнести также имущественные права, речь о которых и пойдет в настоящей статье.

Пунктом 1 статьи 54 Закона «О залоге» установлено, хотя и не четко, какие права, принадлежащие залогодателю, последний вправе передать залогодержателю, а именно:

  • права владения и пользования, в том числе права арендатора;
  • другие права (требования), вытекающие из обязательств;
  • иные имущественные права.

При этом, что понимается под «иными имущественными правами», законодатель не определил, однако очевидно, что перечень прав, поименованных в статье 54 Закона «О залоге», является открытым и стороны вправе передать в залог любые имущественные права, если это прямо не запрещено законом.

Необходимо отметить тот факт, что, как указывалось выше, право собственности не может быть предметом залога, поскольку, в отличие от имущественных прав (требований) представляет собой вещное право, но в тоже время, собственник имущества, может передать в залог не право собственности на него, но само имущество. Это объясняется тем, что право собственности на имущество неразрывно связано с лицом, обладающим им и, перейти оно может только в случае отчуждения имущества любым, допустимым гражданским законодательством способом (дарение, купля-продажа, мена). Таким образом, собственник имущества передает в залог не вещное право, а имущество.

Говоря о передаче в залог имущественных прав на недвижимое имущество, следует отметить, что процедурно данный вопрос регулируется двумя основными нормативно-правовыми актами: Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке» и Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон «О долевом участии в строительстве»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

По общему правилу, установленному в статье 5 Закона «Об ипотеке», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в тоже время пунктом 5 статьи 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Итак, законодательство допускает передачу в залог права аренды, а также права требования участника долевого строительства и регламентирует процедуру такой передачи. В отношении иных имущественных прав (не аренды и не прав, возникающих из договора долевого участия) никаких особых требований законодателем не установлено, в связи с чем они в залог передаются в соответствии с общими правилами, установленными параграфом 3 Главы 23 ГК РФ – в частности, залог имущественных прав, возникающих из договора инвестирования, оформляется в простой письменной форме.

Залог имущественных прав, возникающих из договора аренды

В силу специфики арендных отношений, с одной стороны выступает, как правило, собственник сдаваемого в аренду недвижимого имущества, с другой стороны – лицо, которому передается имущество во временное владение и пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами. Так, в соответствии с положениями статьи 17.1 Закона РФ № 2395-1 от 21.02.1992 года «О недрах» право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных Законом о недрах или иными федеральными законами. Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог.

Пунктом 1.1 статьи 62 Закона «Об ипотеке» установлено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом, как указывает на это Президиум ВАС условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28.01.2005 года «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке»).

Ограничение по передаче в залог права аренды установлено также статьей 35 Федерального закона № 116-ФЗ от 22 июля 2005 года «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», данное ограничение распространяется только на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Положения статьи 615 ГК РФ также отражены в статье 335 ГК РФ и в статье 6 Закона «Об ипотеке» — в соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона «Об ипотеке» право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В отношении ипотеки права аренды следует также отметить, что залог права аренды недвижимого имущества не всегда является договором ипотеки и вот почему.

Смотрите так же:  Как будет индексироваться материнский капитал в 2019

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора, такой вывод сделал Президиум ВАС РФ (см. пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28.01.2005 года «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке»).

В случае, если арендатор собирается передать в залог свои права по договору аренды, заключенному на срок до одного года, то данная передача в залог будет оформляться в соответствии с нормами главы 23 ГК РФ и Закона «О залоге».

Залог имущественных прав, возникающих из договора о долевом участии в строительстве

Поскольку в силу норм пункта 5 статьи 5 Закона «Об ипотеке» к залогу прав требования в рамках долевого участия в строительстве применяются положения об ипотеке, то договор залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве также подлежит государственной регистрации.

При этом, для регистрации договора залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве, необходимо наличие государственной регистрации самого договора долевого участия в строительстве. К такому же выводу, со ссылкой на пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28 октября 2005 года, приходит и Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского Округа (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского Округа № Ф04-5161/2008(10332-А70-43) от 21 августа 2008 года).

Требования к договору ипотеки имущественных прав. Регистрация договора залога (ипотеки) имущественных прав

Как упоминалось выше, в случае если договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, то договор залога права аренды на данную недвижимость также будет подлежать государственной регистрации в силу норм Закона «Об ипотеке». Поскольку договоры долевого участия в строительстве всегда подлежат государственной регистрации, в соответствии с нормами пункта 3 статьи 4 Закона «О долевом участии в строительстве», то договор залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве также будет подлежать государственной регистрации.

В соответствии с нормами статьи 9 Закона «Об ипотеке» в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктом 2 статьи 9 Закона «Об ипотеке» установлено, что в случае если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если же обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, при этом в отделение ФРС подаются следующие документы:

  • договор об ипотеке и его копия;
  • документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
  • документ об уплате государственной пошлины;

Если договор об ипотеке заверен нотариально, то в ФРС достаточно предоставить заявление от залогодателя либо залогодержателя.

В случае возникновения ипотеки в силу закона, ее регистрация осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Итак, мы рассмотрели основные правовые механизмы, позволяющие обеспечить исполнение обязательства, путем залога имущественных прав на недвижимость. Как видим, залог имущественных прав на недвижимость имеет свое особое регулирование, связанное с государственной регистрацией соглашения о залоге (договора) и, по нашему мнению, является одним из самых привлекательных способов обеспечения исполнения обязательств со стороны должника.

Прием банком в залог имущественных прав: на что обратить внимание

Для обеспечения возврата кредита банк вправе принимать в залог не только имущество. Предметом залога могут быть имущественные права. Рассмотрим, на что обратить внимание банку при приеме в залог имущественных прав.

Общая информация о залоге имущественных прав

Предметом залога могут быть следующие виды имущественных прав:

— права требования. Как правило, право требования следует из обязательства, по которому залогодатель является кредитором. Например, предметом залога может быть право залогодателя — поставщика требовать уплаты денежных средств за товары, отгруженные им покупателю по договору поставки; право требовать передачи вещи по договору купли-продажи;

На заметку
В залог не могут передаваться требования, неразрывно связанные с личностью кредитора. В частности, требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного его жизни или здоровью .

— вещные права. К ним относятся право собственности и права на имущество лиц, которые не являются собственниками . Например, предметом залога может быть право аренды , право на долю в праве общей собственности ;

— исключительные права. В частности, это права на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащие обладателю имущественных прав на этот результат .

На заметку
Залог имущественного права (требования), удостоверенного ценной бумагой, осуществляется путем обременения залогом этой ценной бумаги .

При приеме в залог права нужно проверить его принадлежность залогодателю. Для этого нужно изучить документы, которые подтверждают правомочия залогодателя: гражданско-правовые договоры, накладные, свидетельства о праве собственности, акты приемки-передачи основных средств, другие документы.

На заметку
Предметом залога не могут быть права, уступка которых другому лицу запрещена законом .

Допускается принимать в залог имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем .

Особенности договора залога имущественного права

Форма договора залога имущественных прав, его существенные условия — такие же, как в договоре залога имущества.

Справочно
О приеме банком в залог имущества см. статью «Прием банком в залог имущества: на что обратить внимание»

Вместе с этим при заключении договора залога имущественных прав нужно обратить внимание на некоторые особенности:

— стоимость имущественного права (существенное условие договора залога) определяется соглашением сторон, если иное не следует из характера самого права (требования) или не установлено законодательными актами . Обязательная оценка передаваемых в залог имущественных прав предусмотрена ;

— срочное имущественное право (требование) может быть предметом залога только до окончания срока его действия . Например, арендатор может передать с разрешения арендодателя в залог право аренды, которое является срочным. По окончании срока договора аренды, из которого возникло переданное в залог право, залог прекращается .

В договоре можно перечислить обязанности залогодателя, за неисполнение которых банк вправе требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права (требования) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, при условии, что заложенное право (требование) не прекращено :

— не совершать уступки заложенного права (требования);

— не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права (требования) либо уменьшение его стоимости;

— принимать меры, необходимые для защиты заложенного права (требования) от посягательств со стороны третьих лиц.

Отметим, что за невыполнение этих обязанностей банк вправе требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права (требования), если договором залога не предусмотрено иное . В договоре можно установить иные обязанности залогодателя и иные последствия их неисполнения .

Особенности приема в залог права требования

В залог банку, как правило, предлагаются права требования денежных средств: сумм, которые причитаются залогодателю по гражданско-правовым договорам. Например, по договорам аренды, лизинга, поставки. Это не обязательно право требования уплаты дебиторской задолженности. Передать в залог можно права требования и разовых, и периодических не просроченных платежей. Например, право требовать оплату товаров; право требовать уплаты арендной платы и др. Нужно обратить внимание на момент, с которого возникает право требования денежных средств.

В залог может передаваться право требования имущества, которое будет передано залогодателю по гражданско-правовому договору. Например, при обращении за выдачей кредита на приобретение имущества кредитополучатель представляет договор купли-продажи этого имущества, предусматривающий предоплату. В этом случае банк может принять в залог право требования имущества. После передачи имущества кредитополучателю-залогодателю можно заменить предмет залога и принять в залог само имущество .

На заметку
Обязанность сторон договора залога права требования информировать о таком залоге должника не предусмотрена законодательством. Однако для обеспечения исполнения договора залога рекомендуем предусмотреть в нем порядок информирования должника о том, что по требованию банка обязательство нужно исполнить не контрагенту, а банку.

Особенности приема в залог вещных прав

К вещным правам, которые могут передаваться в залог, относятся в частности права залогодателя на имущество: право собственности, в том числе право на долю в праве собственности, право аренды, залога и др.

Напомним, что не все вещные права могут быть предметом залога. Например, самостоятельным предметом залога не может быть сервитут — право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом .

На заметку
При передаче в залог права аренды или иного права на чужую вещь залогодатель должен представить банку согласие собственника вещи или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения или оперативного управления, если законодательством или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц .

Нужно обратить внимание на особенности приема в залог некоторых вещных прав. Например, при приеме в залог права аренды земельного участка, на котором расположено капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, одновременно в ипотеку передается этот объект недвижимости (доля в праве собственности на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение либо изолированное помещение в капитальном строении (здании, сооружении)) .

Смотрите так же:  Доверенность на подачу апелляционной

На заметку
Капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, временные строения, возведенные на земельных участках, право аренды которых является предметом залога, признаются находящимися в залоге. При этом изменения в договоры о залоге не вносятся .

При приеме в залог права залогодателя на долю (часть доли) в уставном фонде организации нужно изучить учредительные документы для четкого определения размера этой доли, порядка передачи доли в залог (например, с согласия либо без согласия других участников хозяйственного общества). Рекомендуем определить, внесена ли залогодателем доля в полном объеме в уставный фонд. Так как, например, уставом ООО или решением общего собрания его участников может быть предусмотрен переход к обществу части доли участника в уставном фонде общества, пропорциональной не внесенной этим участником части вклада . Важно согласовать в договоре залога существенное условие: стоимость права на долю в уставном фонде (ее часть). Это может быть, например, балансовая стоимость; действительная стоимость, определяемая в соответствии с ч. 2 ст. 104 Закона о хозобществах.

Особенности приема в залог исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности

Исключительные права залогодателя на объекты интеллектуальной собственности — это принадлежащие ему права на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.) . К исключительным правам на объекты интеллектуальной собственности, которые могут быть предметом залога, относятся, в частности, право правомерного использования объекта интеллектуальной собственности по своему усмотрению в любой форме и любым способом, право передать исключительное право другому лицу полностью или частично .

Например, предметом залога могут быть:

— имущественные права, удостоверяемые патентом ;

— имущественные права, удостоверяемые свидетельством на товарный знак .

На заметку
Договоры залога имущественных прав, удостоверяемых свидетельством на товарный знак, нужно зарегистрировать в Государственном реестре лицензионных договоров, договоров уступки и договоров залога прав на объекты интеллектуальной собственности Республики Беларусь .

Залог «прав застройщика»: право требования к самому себе или договор купли-продажи будущей вещи?

Когда банк финансирует строительство, в залог он часто берёт некие «права застройщика». Закладываются они, как правило, отдельно от договора ипотеки участка или права его аренды, и предмет залога в них формулируется как «имущественные права застройщика», «права на получение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест», «права на приобретение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест» или вовсе «права на приобретение в собственность ХХХ кв.м.» и проч. в том же духе.

Мне всегда представлялось, что по договору залога «прав застройщика» заложенных прав фактически нет. Однако при написании очередной статьи я задумалась, а так ли всё просто. Скажу сразу: судебную практику сейчас изучаю, но хотелось бы обсудить пока без практики, чисто теоретически, так сказать.

Вариант первый. А нет никакого залога.

Мне всегда казалось очевидным, что этот «залог» — не залог. Что права застройщика на получение в собственность квартир ли, нежилых ли помещений, вытекают из прав на земельный участок и разрешения на строительство, неразрывно с ними связаны и в качестве самостоятельных прав не существуют. Под конец своей работы в банках я пришла к выводу, что закладывать «права застройщика» можно и нужно только по одному договору с ипотекой земельного участка или права его аренды.

Залог «прав застройщика» как прав требования вызывает у меня ещё большее отторжение. Ибо залог прав на получение в собственность чего-либо возможен только при наличии прав требования к третьему лицу. Есть лицо, обязанное передать вещь в собственность залогодателя, — есть право, которое можно заложить. Нет такого лица – нет и «залогопригодного», как выражаются иногда в банках, права. И если застройщик должен передать помещения сам себе, то должник и кредитор совпадают, и обязательства как такового нет. Да и вообще залог прав требования к самому себе сильно смахивает на мнимую сделку.

Вариант второй. Договор ипотеки будущей недвижимости.

Почти ничем не отличается от мысли «а нет никакого залога» и второй имеющийся у меня вариант толкования, что же из себя представляют «права застройщика». Такие права вполне можно квалифицировать как договор залога будущей недвижимой вещи.

Но из российского законодательства, регулирующего ипотеку, усматривается фактическая невозможность ипотеки будущей вещи. Ипотека возникает с момента регистрации, а нет объекта – нет регистрации ипотеки. Более того: в проекте изменений в ГК РФ есть прямой запрет на ипотеку будущей вещи.

Прошу заметить: я говорю именно об ипотеке будущей недвижимой вещи, а не об ипотеке объекта незавершённого строительства и не об ипотеке всего построенного на заложенном участке.

Кроме того, моему юридическому сознанию претит мысль, что отдельно друг от друга одновременно могут существовать ипотека земельного участка, на основании которой впоследствии возникнет ипотека в силу закона на построенный объект, и ипотека будущей вещи, — того же объекта, — да ещё и отдельно от прав на земельный участок.

А нет ипотеки будущей вещи – нет и залога как такового. В таком случае договор залога «прав застройщика» — ровно то же самое, что строчка в основном договоре: «заёмщик обязуется заключить договор ипотеки по окончании строительства».

Вариант третий.

И вот когда я окончательно укрепилась в мысли, что никакого залога прав застройщика нет, у меня вдруг возникли сомнения: а нельзя ли заключение договора залога «прав застройщика» квалифицировать, скажем, как договор купли-продажи будущей вещи? По которому застройщик обязуется при определённых обстоятельствах (обращение взыскания на заложенные права) передать в собственность определённого лица (победителя торгов) указанные в договоре помещения по цене, определённой либо договором залога (в соответствии со ст. 340 ГК РФ), либо судом.

С одной стороны, слишком много допущений – тут и купля-продажа будущей вещи, и сделка под условием, и то, что даже покупатель определяется только после проведения торгов, и определение цены судом… Да и залог сам по себе отчуждения имущества не влечёт, отчуждение может произойти только в результате обращения взыскания на предмет залога, а потому идея «договор залога = договор купли-продажи будущей вещи» представляется мне несколько странным.

С другой стороны, как-то не очень хочется думать, что две стороны сознательно и целенаправленно волеизъявляются на заключение мнимой сделки, и их воля направлена именно на это. Хочется под шелухой слов про «имущественные права застройщика» найти реальное волеизъявление сторон. На что-то же стороны волеизъявляются! Более того: стороны этой сделки, сильно похожей на мнимую, её ещё и исполняют. Если отчуждение помещений идёт не по ДДУ (например, когда строится офисный центр), застройщик, находя покупателя на помещение, приходит в банк за разрешением вывести из залога права на это помещение, и банк такое согласие даёт или не даёт. Т.е. в процессе исполнения сделки стороны опять-таки ведут себя не как стороны мнимой сделки, а как стороны, связанные общим волеизъявлением.

А дальше ещё интереснее.

Представим себе картину. В залог банку переданы: по договору ипотеки земельный участок или право его аренды и по договору залога «права застройщика». Наступило неисполнение обязательства, банк пошёл в суд за обращением взыскания, взыскание обращено, предмет залога реализован двумя разными лотами двум разным лицам.

Итого: есть победитель торгов, приобретший участок или право его аренды. У него, по идее, возникают все права на получение в собственность всего, что построено и будет построено на участке. Есть победитель торгов, приобретший «права застройщика». Он (как следует из 54-го Пленума) не вправе регистрировать право собственности непосредственно на себя. Как я понимаю, он вправе требовать от застройщика, передавшего в залог права, передачи в свою собственность помещений. Поскольку застройщик уже не застройщик (земельный участок или право аренды ему уже не принадлежат), то победитель торгов получил вместо права требовать передачи помещений права требовать от застройщика возмещения убытков, т.е. денежное право требования.

Может ли этот победитель торгов требовать расторжения договора, заключённого на торгах, и возврата ему денег? Полагаю, что может. И что требовать возврата денег он должен от организатора торгов.

От кого должен требовать в таком случае возврата денег организатор торгов, — от залогодателя или залогодержателя, — отдельный вопрос. По всей видимости, от залогодателя, поскольку он за счёт организатора торгов неосновательно сберёг сумму, вырученную от реализации заложенных прав.

Другие публикации:

  • Судебная практика по 160 ук рф Судебная практика по 160 ук рф Несмотря на относительную разработанность понятий присвоения и растраты, при более внимательном сопоставлении и сравнении их признаков с основными признаками общего понятия хищения, прослеживается некоторое […]
  • Функции помощника прокурора Прокуратура Московской области Условия и порядок приёма на службу в органы прокуратуры, требования, предъявляемые к лицам, назначаемым на прокурорские должности в прокуратуре, определены Федеральными законами «О прокуратуре Российской […]
  • Курсовик требования Оформление курсовой работы Требования к оформлению курсовой работы Все структурные элементы курсовой работы брошюруются (сшиваются) в следующей последовательности: Титульный лист образец Задание кафедры на работу образец Отзыв […]
  • Законодательная экспертиза стадия законодательного процесса Тема 14. Законодательный процесс в Федеральном Собрании Свои важнейшие полномочия Российский парламент осуществляет посредством принятия законодательных актов. Процесс принятия законов складывается из ряда стадий (этапов). Первой из них […]
  • Органы управления акционерным обществом и их полномочия Акционерное общество: органы управления Органами управления акционерного общества являются общее собрание акционеров, совет директоров (наблюдательный совет) общества и исполнительный орган общества, который может быть коллективным […]
  • Получить налоговый вычет при покупке комнаты Возврат подоходного налога при покупке комнаты (доли квартиры) Возврат подоходного налога (НДФЛ) при покупке комнаты имеет следующую специфику. 1. Объект права - комната. Если в свидетельстве о праве собственности в качестве объекта права […]
Залог имущественных прав что это